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22．房屋出現(xiàn)問題，任何時(shí)候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

<商品房銷售管理辦法>第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于<商品住宅實(shí)行書和住宅使用說明書制度的規(guī)定>（以下簡(jiǎn)稱<規(guī)定>）中確定的低保修期限的，保修期不得低于<規(guī)定>中確定的低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

此外，<建筑工程管理?xiàng)l例>第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的低保修期限為：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，期房買賣合同-律師代理費(fèi)，為5年；

（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

由此可見，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護(hù)自己的權(quán)益，期房買賣-律師多少錢，除了依照法律規(guī)定，還可以在合同中進(jìn)行詳細(xì)的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)問題，并不是任何時(shí)候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。

出賣人一房二賣，先取得權(quán)屬登記買受人的權(quán)利并不當(dāng)然優(yōu)先保護(hù)

毛某于2018年取得一套-安置房。當(dāng)年10月，毛某與趙某簽訂房屋買賣合同，將該套安置房出售給趙某，趙某付清房款并裝修入住后，毛某因結(jié)欠王某的到期-未歸還，遂約定以該套安置房來抵償-，并且將房屋的權(quán)屬登記辦理到了-人王某的名下。王某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記后，以產(chǎn)權(quán)人身份-，要求已經(jīng)付清房款并且實(shí)際入住的趙某遷讓房屋，而趙某則另案-，邢臺(tái)期房買賣，要求確認(rèn)王某與毛某簽訂的房屋買賣合同無效。經(jīng)審理后認(rèn)為，出賣人一房二賣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩份房屋買賣合同均有效。取得權(quán)屬登記人的權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。但本案中毛某與王某名為房屋買賣合同，實(shí)質(zhì)為以房抵債，王某雖然取得了權(quán)屬登記，但是王某明知房屋已經(jīng)出售給了趙，仍然與他人簽訂房屋買賣合同，期房買賣-，-明顯，而王某陳述在簽訂合同時(shí)未到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋的情況，并不了解已經(jīng)有人入住，該陳述明顯不符合常理。根據(jù)日常經(jīng)驗(yàn)法則，應(yīng)當(dāng)推定王某對(duì)房屋已經(jīng)有趙某購(gòu)買，并且占有使用的事實(shí)為明知，因此王某與毛某簽訂房屋買賣合同，屬于-，損害第三人趙某的利益。根據(jù)<典>第505條的規(guī)定，王某與毛某的房屋買賣合同無效，已經(jīng)支付房款并且裝修入住的趙某的合同權(quán)利-優(yōu)先保護(hù)。