2016-2022年養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及市場評估報(bào)告

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出版日期 2016年
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-章　主要養(yǎng)老模式分析 22
1.1　養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展分析 22
1.1.1　改革開放前的養(yǎng)老服務(wù)體系概況 22
1.1.2　改革開放后養(yǎng)老服務(wù)的變化分析 23
1.1.3　養(yǎng)老服務(wù)體系進(jìn)一步完善 26
1.1.4　我國實(shí)現(xiàn)新農(nóng)保和城居保制度全覆蓋 28
1.2　養(yǎng)老模式的發(fā)展變遷 29
1.2.1　社會(huì)發(fā)展與養(yǎng)老模式的變遷 29
1.2.2　我國養(yǎng)老模式的歷史變遷 30
1.3　城市養(yǎng)老模式的發(fā)展特征 31
我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段

1.3.1　家庭養(yǎng)老仍是主要養(yǎng)老模式 31
1.3.2　社會(huì)養(yǎng)老成為-補(bǔ)充 32
1.3.3　社區(qū)居家養(yǎng)老成為新興模式 33
1.4　主要養(yǎng)老模式分析 35
1.4.1　家庭養(yǎng)老模式swot分析 35
1.4.2　機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式swot分析 35
1.4.3　社區(qū)養(yǎng)老模式swot分析 37
1.5　城市養(yǎng)老模式發(fā)展趨勢分析 38
1.5.1　家庭養(yǎng)老社會(huì)功能逐漸被削弱 38
1.5.2　社會(huì)養(yǎng)老的功能作用尚未充分發(fā)揮 39
1.5.3　社區(qū)居家養(yǎng)老有待進(jìn)一步完善推廣 40

第二章　2013-2016年養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?42
2.1　經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好 42
2.1.1　2016年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 42
2.1.2　2016年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 71
2.1.3　2016年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 78
2.1.4　我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型取得積極進(jìn)展 83
2.1.5　宏觀經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展形勢分析 85
2.2　人口-趨勢 86
2009-2014年60歲以上人口數(shù)量

2.2.1　人口-的定義及標(biāo)準(zhǔn) 86
2.2.2　-口-的特點(diǎn) 87
2.2.3　-口-不斷加劇 87
2.2.4　人口-已成為重要民生問題 88
2.3　-帶動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)- 91
2.3.1　人口-催生“養(yǎng)老危機(jī)” 91
2.3.2　養(yǎng)老業(yè)向多元化市場化方向發(fā)展 92
2.3.3　鼓勵(lì)民企積極參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 97
2.3.4　養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的市場規(guī)模分析 98
2.3.5　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景樂觀 99
2.4　民辦民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)優(yōu)劣勢分析 105
2.4.1　優(yōu)勢 105
2.4.2　劣勢 106
2.4.3　適用性 107

第三章　2013-2016年養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)總體分析 108
3.1　養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及分類 108
3.1.1　養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定 108
3.1.2　養(yǎng)老地產(chǎn)的分類 108
3.1.3　養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式 109
3.2　發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性 115
3.2.1　城鎮(zhèn)化水平保持快速增長 115
3.2.2　城市“空巢老人”養(yǎng)老問題- 115
3.2.3　老年人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變分析 116
3.2.4　我國多次提高企業(yè)-基本- 119
3.3　2013-2016年老年住宅業(yè)發(fā)展分析 120
3.3.1　老年住宅業(yè)進(jìn)入起步階段 120
3.3.2　老年住宅產(chǎn)品的開-況 121
3.3.3　老年住宅的功能特點(diǎn)分析 123
3.3.4　老年公寓的主要發(fā)展類型 123
3.3.5　社會(huì)力量辦老年公寓的區(qū)域模式 125
3.4　2013-2016年養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展特征 127
3.4.1　市場投資悄然升溫 127
3.4.2　落地項(xiàng)目多定位- 130
3.4.3　市場投資主體三足鼎立 131
3.4.4　-城市養(yǎng)老地產(chǎn)需求- 133
3.4.5　險(xiǎn)資與房企跨界合作養(yǎng)老地產(chǎn) 136
3.4.6　養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式尚不成熟 139
3.5　養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展面臨的主要挑戰(zhàn) 143
3.5.1　政策優(yōu)惠無保障 143
3.5.2　新興市場不穩(wěn)定 143
3.5.3　項(xiàng)目投資規(guī)模較大 144
3.5.4　后期物業(yè)管理要求高 144
3.5.5　投資回收期較長 145

第四章　2013-2016年養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資主體分析 146
4.1　2013-2016年房企投資養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢分析 146
4.1.1　-趨勢引-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 146
4.1.2　房地產(chǎn)企業(yè)-養(yǎng)老地產(chǎn)市場商機(jī) 146
4.1.3　房企-爭相布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場 149
4.1.4　國內(nèi)房企積極-養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式 151
4.1.5　房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)分析 152
4.2　2013-2016年介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的主要房企 155
4.2.1　萬科集團(tuán) 155
（一）企業(yè)償債能力分析 158
（二）企業(yè)運(yùn)營能力分析 160
（三）企業(yè)盈利能力分析 163
4.2.2　遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 164
（一）企業(yè)償債能力分析 165
（二）企業(yè)運(yùn)營能力分析 167
（三）企業(yè)盈利能力分析 170
4.2.3　保利地產(chǎn) 171
（一）企業(yè)償債能力分析 173
（二）企業(yè)運(yùn)營能力分析 175
（三）企業(yè)盈利能力分析 178
4.2.4　綠城集團(tuán) 179
（一）企業(yè)償債能力分析 180
（二）企業(yè)運(yùn)營能力分析 182
（三）企業(yè)盈利能力分析 185
4.2.5　招商地產(chǎn) 186
（一）企業(yè)償債能力分析 187
（二）企業(yè)運(yùn)營能力分析 189
（三）企業(yè)盈利能力分析 192
4.2.6　中海集團(tuán) 193
（一）企業(yè)償債能力分析 194
（二）企業(yè)運(yùn)營能力分析 196
（三）企業(yè)盈利能力分析 199
4.3　2013-2016年險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢分析 200
4.3.1　保險(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的可行性 200
4.3.2　保險(xiǎn)企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的-性 202
4.3.3　國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)爭相布局養(yǎng)老地產(chǎn) 204
4.3.4　養(yǎng)老社區(qū)成保險(xiǎn)企業(yè)投資焦點(diǎn) 205
4.3.5　保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要方式 205
4.4　2013-2016年介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的主要險(xiǎn)企 206
4.4.1　-壽 206
4.4.2　平安 207
4.4.3　太平人壽 207
4.4.4　泰康人壽 208
4.4.5　新華保險(xiǎn) 209
4.4.6　合眾人壽 210
4.5　介入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的其他投資主體 211
4.5.1　大型綜合性企業(yè)集團(tuán) 211
4.5.2　地方民營企業(yè) 211
4.5.3　外資企業(yè) 212
4.5.4　風(fēng)投資本 212

第五章　2013-2016年養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展分析 214
5.1　華北地區(qū) 214
5.1.1　北京 214
5.1.2　天津 215
5.1.3　河北 218
5.1.4　山西 219
5.2　華東地區(qū) 222
5.2.1　山東 222
5.2.2　江蘇 222
5.2.3　上海 225
5.2.4　安徽 227
5.2.5　杭州 232
5.3　華中地區(qū) 235
5.3.1　陜西 235
5.3.2　河南 239
5.3.3　武漢 243
5.3.4　長沙 244
5.4　華南地區(qū) 246
5.4.1　廣東 246
5.4.2　海南 247
5.4.3　云南 248
5.4.4　重慶 250
5.4.5　成都 251
5.4.6　貴陽 252

第六章　養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客戶分析 255
6.1　目標(biāo)客戶需求特征 255
6.1.1　內(nèi)在需求 255
6.1.2　外在需求 255
6.2　目標(biāo)客戶的購買力消費(fèi)特征 255
6.2.1　購買力 255
6.2.2　購買- 256
6.2.3　影響因素 256
6.3　目標(biāo)客戶消費(fèi)特征 257
6.3.1　性質(zhì)特征 257
6.3.2　時(shí)限特征 257
6.3.3　行為特征 258
6.3.4　思想特征 258
6.3.5　特征 258
6.3.6　內(nèi)在特征 258
6.4　目標(biāo)客戶對居住環(huán)境的心理需求 259
6.4.1　親情需求 259
6.4.2　交際需求 259
6.4.3　精神文化需求 260
6.4.4　-感需求 260
6.4.5　-需求 260
6.5　養(yǎng)老地產(chǎn)的市場定位 261

第七章　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址及規(guī)劃設(shè)計(jì) 264
7.1　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略 264
7.1.1　自然環(huán)境 264
7.1.2　地理位置 264
7.1.3　配套設(shè)施 265
7.1.4　社區(qū)規(guī)模 266
7.2　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的物理環(huán)境設(shè)計(jì) 267
7.2.1　房間設(shè)計(jì)要求 267
7.2.2　室內(nèi)通風(fēng)要求 268
7.2.3　房間光線要求 269
7.2.4　室內(nèi)溫、濕度要求 270
7.2.5　控制噪音要求 271
7.2.6　防止輻射要求 272
7.2.7　室內(nèi)整潔舒適 272
7.2.8　安全設(shè)施要求 273
7.2.9　布置與色調(diào)要求 275
7.3　養(yǎng)老地產(chǎn)的人文環(huán)境設(shè)計(jì) 275
7.3.1　休息廳 275
7.3.2　閱覽室 276
7.3.3　健身房 276
7.3.4　保健室（醫(yī)務(wù)室） 277
7.4　養(yǎng)老地產(chǎn)的無障礙生活環(huán)境設(shè)計(jì) 277
7.4.1　無障礙生活環(huán)境設(shè)計(jì)的特征 277
7.4.2　基于老年人生理特征的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì) 278
7.4.3　基于老年人心理感受的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì) 280
7.4.4　基于老年人交往需求的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì) 281

第八章　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作分析 282
8.1　盈利模式 282
8.1.1　會(huì)員式盈利模式 282
8.1.2　逆--款購房模式 282
8.1.3　轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式 282
8.1.4　分散租賃式模式 282
8.1.5　利弊分析 283
8.2　經(jīng)營模式 286
8.2.1　銷售模式 286
8.2.2　銷售加持有模式 287
8.2.3　持有模式 288
8.3　管理模式 291
8.3.1　住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合模式 291
8.3.2　住宅建設(shè)與社區(qū)管理分離模式 291
8.3.3　后期物業(yè)管理模式分析 292
8.4　營銷模式 292
8.4.1　監(jiān)護(hù)制營銷模式 292
8.4.2　購-銷-裝一站式營銷模式 292
8.4.3　特色服務(wù)，以舊換新營銷模式 293
8.4.4　房屋管家營銷模式 294
8.4.5　產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 294
8.5　模型分析 295
8.5.1　項(xiàng)目構(gòu)想模型 295
8.5.2　項(xiàng)目運(yùn)營模式 303
8.5.3　項(xiàng)目盈利模式 304
8.6　運(yùn)作策略 306
8.6.1　開發(fā)策略 306
8.6.2　用地策略 307
8.6.3　-策略 307
8.6.4　功能建議 307
8.6.5　配套建議 308 （ak wzy）

附錄： 408
附錄一：--老年-益保障法（修訂版） 408
附錄二：關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見 420
附錄三：關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見 427
附錄四：<養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法> 436
附錄五：<養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法> 442
附錄六：社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2016年） 447

圖表目錄：
圖表 1 -社會(huì)化示意圖 22
圖表 2 改革開放前后社會(huì)-養(yǎng)老體系比較 25
圖表 3 2005年ⅳ季度—2016年1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值季度累計(jì)同比增長率（%） 42
圖表 4 2005年3月—2016年3月工業(yè)增加值月度同比增長率（%） 44
圖表 5 2005年3月—2016年3月社會(huì)消費(fèi)品零售總額月度同比增長率（%） 46
圖表 6 2005年1-3月—2016年1-3月固定資產(chǎn)投資完成額月度累計(jì)同比增長率（%） 48
圖表 7 2005年3月—2016年3月出口總額月度同比增長率與進(jìn)口總額月度同比增長率（%） 50
圖表 8 2016年3月居民消費(fèi)價(jià)格主要數(shù)據(jù) 52
圖表 9 2005年3月—2016年3月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（上年同月=100） 54
圖表 10 2005年3月—2016年3月工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（上年同月=100） 56
圖表 11 2005年3月—2016年3月貨幣供應(yīng)量月度同比增長率（%） 58
圖表 12 2009-2014年我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)市場規(guī)模 98
圖表 13 近3年萬科企業(yè)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 159
圖表 14 近3年萬科企業(yè)股份有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 160
圖表 15 近3年萬科企業(yè)股份有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 161
圖表 16 近3年萬科企業(yè)股份有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 162
圖表 17 近3年萬科企業(yè)股份有限公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 163
圖表 18 近3年萬科企業(yè)股份有限公司銷售毛利率變化情況 163
圖表 19 近3年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率變化情況 165
圖表 20 近3年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)比率變化情況 166
圖表 21 近3年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)情況 167
圖表 22 近3年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)變化情況 168

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