2014-2019年土地一級開發(fā)市場------及投資價值研究報告

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報告編號1398
出版機構(gòu)中信博研研究院
出版日期2014年6月
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報告目錄

-章 土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析 21
1.1 土地開發(fā)的定義 21
1.1.1 土地開發(fā)的定義 21
1.1.2 土地開發(fā)行業(yè)的分類 21
（1）土地一級開發(fā) 21
（2）土地二級開發(fā) 22
1.1.3 土地開發(fā)流程綜述 22
（1）土地一級開發(fā)流程 22
（2）土地二級開發(fā)流程 24
1.1.4 土地開發(fā)基本原則 25
1.2 土地開發(fā)模式分析 25
1.2.1 土地一級開發(fā)模式 25
（1）-獨立開發(fā)模式 25
（2）城市運營開發(fā)模式 26
（3）主題型項目帶土地開發(fā)模式 26
（4）一級開發(fā)招投標模式 27
（5）土地整備模式 27
1.2.2 土地二級開發(fā)模式 27
（1）公建配套開發(fā)模式 28
1）ppp(公私合營)模式 28
2）bot(運營-移交)模式 28
3）tot(移交-經(jīng)營-移交)模式 28
4）pft(-機構(gòu)-)模式 29
（2）商品房開發(fā)模式 29
（3）工業(yè)園開發(fā)模式 30
第二章 土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 33
1.3 土地開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析 33
1.3.1 2014年國內(nèi)gdp增長分析 33
1.3.2 2014年工業(yè)經(jīng)濟增長分析 37
1.3.3 2014年固定資產(chǎn)投資分析 46
1.3.4 宏觀經(jīng)濟預測分析 52
1.4 土地開發(fā)行業(yè)政策環(huán)境分析 55
1.4.1 貨幣政策分析 55
（1）2014年貨幣數(shù)據(jù)分析 56
（2）2014年貨幣政策分析 61
（3）房地產(chǎn)周期與貨幣政策相關(guān)性分析 74
（4）貨幣政策后期走勢預判 78
1.4.2 財政政策分析 83
（1）2014年財政政策分析 83
（2）2014年地方財政政策分析 85
（3）財政政策后期走勢預判 105
1.4.3 土地政策分析 106
（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革 106
（2）城市土地出讓制度改革 107
1）土地儲備制度分析 107
2）土地出讓金制度分析 109
3）土地招拍掛制度分析 115
第三章 2010-2014年土地政策分析 116
1.5 土地開發(fā)行業(yè)社會環(huán)境分析 116
1.5.1 城鎮(zhèn)化進程分析 116
1.5.2 城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與規(guī)劃 117
1.5.3 城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)需求分析 127
1.6 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運營狀況分析 131
1.6.1 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 131
1.6.2 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 134
（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資金額分析 134
（2）全國房屋新開工面積分析 135
（3）全國房屋施工面積分析 135
（4）全國房屋竣工面積分析 136
1.6.3 2014年全國房地產(chǎn)銷售情況分析 136
1.6.4 2014年全國房地產(chǎn)-分析 137
第四章 土地開發(fā)市場供需現(xiàn)狀分析 139
1.7 土地開發(fā)市場供應現(xiàn)狀分析 139
1.7.1 2014年全國建設用地供應分析 139
（1）批準國有建設用地規(guī)模 139
（2）國有建設用地供應情況 144
（3）重點城市土地-情況 147
1.7.2 2014年全國住房用地供應分析 148
（1）全國住房用地供應數(shù)量 148
1）全國住房用地供應總量 148
2）保障性安居工程用地供應量 148
3）其他商品住房用地供應量 148
4）-城市住房用地供應分析 149
1.7.3 2014年全國商業(yè)用地供應分析 149
（1）全國商業(yè)用地供應總量 149
（2）全國商業(yè)用地供應趨勢 159
1.7.4 2014年全國工業(yè)用地供應分析 160
（1）全國工業(yè)用地供應總量 160
（2）全國工業(yè)用地供應趨勢 161
1.8 土地開發(fā)市場需求現(xiàn)狀分析 167
1.8.1 2014年全國土地成交情況分析 167
1.8.2 2014年全國土地成交均價分析 168
1.8.3 2014年全國土地成交地塊- 169
（1）成交地塊總價- 169
1）全國成交地塊總價- 169
2）住宅成交地塊總價- 170
3）商辦用地成交總價- 172
（2）成交地塊樓面價- 172
1）全國成交地塊樓面價- 173
2）住宅成交地塊樓面價- 173
3）商辦用地成交樓面價- 175
（3）成交地塊溢價- 177
1.9 2014年土地市場招拍掛分析 178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 178
1.9.2 土地市場-出讓分析 181
1.9.3 土地-掛牌出讓分析 181
1.10 2014年全國主要城市地價分析 182
1.10.1 全國地價總體分析 182
1.10.2 各經(jīng)濟區(qū)域地價分析 185
（1）區(qū)域經(jīng)濟地價總體分析 185
（2）長三角地區(qū)地價分析 188
（3）珠三角地區(qū)地價分析 190
（4）環(huán)渤海地區(qū)地價分析 192
1.10.3 各地理區(qū)域地價分析 194
1.10.4 主要城市地價分析 195
（1）北京市地價走勢分析 197
（2）上海市地價走勢分析 201
（3）廣州市地價走勢分析 202
1.10.5 當前土地市場價格形勢分析 204
1.10.6 后期土地市場價格走勢預判 208
第五章 土地開發(fā)行業(yè)區(qū)域市場分析 209
1.11 區(qū)域市場整體分析 209
1.11.1 京津唐地區(qū) 209
1.11.2 長三角地區(qū) 210
1.11.3 珠三角地區(qū) 211
1.11.4 成渝地區(qū) 212
1.11.5 武漢城市圈 213
1.11.6 長株潭地區(qū) 215
1.11.7 東北三省 216
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 216
（2）區(qū)域土地市場分析 217
1）土地供應總量分析 217
2）土地供應結(jié)構(gòu)分析 218
3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析 219
4）工礦倉儲用地分析 221
1.11.8 山東半島城市群 221
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 222
（2）區(qū)域土地市場分析 223
1）土地供應總量分析 223
2）土地供應結(jié)構(gòu)分析 224
3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析 226
4）工礦倉儲用地分析 227
1.12 京津唐地區(qū)分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地產(chǎn)及其他綜合性開發(fā)企業(yè)分析 236
1.20.1 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司經(jīng)營分析 236
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 236
（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 236
（3）企業(yè)土地儲備情況 237
（4）企業(yè)土地開發(fā)策略 237
（5）企業(yè)主要經(jīng)濟指標 238
（6）企業(yè)財務狀況分析 243
1）企業(yè)盈利能力分析 243
2）企業(yè)運營能力分析 245
3）企業(yè)償債能力分析 246
4）企業(yè)發(fā)展能力分析 248
（7）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 248
（8）企業(yè)-發(fā)展動向分析 249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經(jīng)營分析 249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經(jīng)營分析 260
1.20.4 北京首都開發(fā)股份有限公司經(jīng)營分析 273
1.20.5 南京棲霞建設股份有限公司經(jīng)營分析 284
1.21 城市投資建設類開發(fā)企業(yè)分析 294
1.21.1 城市建設控股集團有限公司發(fā)展分析 294
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 294
（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 295
（3）企業(yè)土地開發(fā)策略 295
（4）企業(yè)建設工程分析 296
（5）企業(yè)招商項目分析 297
（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 297
（7）企業(yè)-發(fā)展動向分析 297
1.21.2 北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)展分析 297
1.21.3 云南省城市建設投資有限公司發(fā)展分析 308
第七章 土地一級開發(fā)盈利模式與風險- 320
1.22 土地一級市場開發(fā)成本分析 320
1.22.1 土地一級開發(fā)成本分析 320
1.22.2 土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 320
1.22.3 土地一級開發(fā)中涉及的稅費 328
1.23 土地一級市場盈利模式分析 330
1.23.1 城市區(qū)域開發(fā)項目價值鏈分析 330
1.23.2 價值鏈中各節(jié)點權(quán)力和利益點 330
1.23.3 土地一級開發(fā)的利潤來源分析 331
1.23.4 土地一級開發(fā)的盈利模式分析 333
（1）從一級開發(fā)本身獲利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建筑 334
（4）為二級拿地鋪墊 334
1.23.5 土地一級開發(fā)的盈利路徑分析 335
（1）如何取得土地一級開發(fā)名義 335
（2）間接獲取收益常規(guī)操作路徑 347
1）間接獲取土地的操作關(guān)鍵 347
2）間接獲取土地收益的模式 347
（3）直接獲取土地增值收益分析 348
1）-融合各方參與者利益 348
2）成功開發(fā)模式的經(jīng)驗借鑒 349
3）公私協(xié)議合作開發(fā)模式分析 350
4）整體公私協(xié)議合作開發(fā)模式 350
1.24 土地一級市場項目-分析 351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略 351
（1）土地策略 351
（2）價格策略 353
（3）營銷渠道策略 356
（4）***策略 356
1.24.2 土地的招投標方案分析 358
（1）-評標因素構(gòu)成 358
（2）主要評標方法分析 366
1.25 土地一級開發(fā)市場的風險與- 367
1.25.1 土地一級開發(fā)的特點 367
1.25.2 土地一級開發(fā)的風險 369
（1）政策風險 369
（2）-風險 369
（3）-行為風險 370
（4）-、-工作風險 370
（5）市場風險 370
1.25.3 土地一級開發(fā)風險防范措施 371
（1）-風險防范措施 371
（2）-風險方法措施 372
（3）外部環(huán)境風險防范措施 372
第八章 土地一級開發(fā)-模式與行業(yè)趨勢 376
1.26 土地一級開發(fā)-需求分析 376
1.26.1 現(xiàn)實-需求 376
1.26.2 潛在-需求 376
1.27 土地一級開發(fā)-模式分析 376
1.27.1 土地儲備機構(gòu)直接安排-并承擔責任 377
1.27.2 一級開發(fā)主體與金融機構(gòu)簽訂-合同 377
1.27.3 一級開發(fā)主體-并承擔責任與義務 378
1.27.4 項目公司-，一級開發(fā)主體擔保 379
1.28 房地產(chǎn)信托模式分析 380
1.28.1 -款型信托模式分析 380
1.28.2 -型信托模式分析 381
1.28.3 權(quán)益型信托模式分析 382
1.29 土地一級開發(fā)-渠道分析 383
1.29.1 土地一級開發(fā)主要的-渠道 383
1.29.2 土地一級開發(fā)-解決方法 385
（1）土地收益證券化 385
（2）城-司模式的- 387
1.29.3 土地開發(fā)未來發(fā)展趨勢預測 390
（1）土地獲取成本趨勢預測 390
（2）土地開發(fā)供給預測 391
（3）土地開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢 394
（4）外資投資發(fā)展趨勢預測 395


圖表目錄
圖表 1 -獨立開發(fā)模式分析 25
圖表 2 城市運營開發(fā)模式分析 26
圖表 3 主題型項目帶土地開發(fā)模式分析 26
圖表 4 主題型帶土地開發(fā)模式案例—華僑城 26
圖表 5 一級開發(fā)招投標模式分析 27
圖表 6 ppp(公私合營)模式分析 28
圖表 7 bot(運營-移交)模式分析 28
圖表 8 tot(移交-經(jīng)營-移交)模式分析 28
圖表 9 pft(-機構(gòu)-)模式分析 29
圖表 10 商品房開發(fā)模式介紹 29
圖表 11 復合型地產(chǎn)開發(fā)模式—深圳華僑城 30
圖表 12 2014年gdp初步核算數(shù)據(jù) 33
圖表 13 gdp環(huán)比增長速度 34
圖表 14 2006-2014年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 35
圖表 15 1978-2012年我-均gdp統(tǒng)計 35
圖表 16 2012年12月-2014年3月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長速度 38
圖表 17 2012年12月-2014年3月我國發(fā)電量日均產(chǎn)量及同比增速 42
圖表 18 2012年12月-2014年3月我國鋼材日均產(chǎn)量及同比增速 42
圖表 19 2012年12月-2014年3月我國水泥日均產(chǎn)量及同比增速 43
圖表 20 2012年12月-2014年3月我國原油加工量日均產(chǎn)量及同比增速 44
圖表 21 2012年12月-2014年3月我國十種有色金屬日均產(chǎn)量及同比增速 44
圖表 22 2012年12月-2014年3月我國乙烯日均產(chǎn)量及同比增速 45
圖表 23 2012年12月-2014年3月我國汽車日均產(chǎn)量及同比增速 45
圖表 24 2012年12月-2014年3月我國轎車日均產(chǎn)量及同比增速 45
圖表 25 2006-2014年我國全社會固定資產(chǎn)及其增長率情況 47
圖表 26 2012年12月-2014年3月我國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速 47
圖表 27 2012年12月-2014年3月固定資產(chǎn)投資-資金同比增速 49
圖表 28 2014年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù) 49
圖表 29 2013 年分機構(gòu)--款情況 57
圖表 30 社會-規(guī)模 58
圖表 31 2013 年 1-12 月金融機構(gòu)--款各利率區(qū)間占比 59
圖表 32 2013 年 1-12 月大額美元存款與美元-款平均利率 60
圖表 33 2013 年銀行間-即期市場-對各-交易量 69
圖表 34 跨境貿(mào)易-結(jié)算情況 70
圖表 35 實際-與名義利率 74
圖表 36 房地產(chǎn)周期與貨幣政策 76
圖表 37 2013年中央財政平衡關(guān)系 89
圖表 38 2013年地方財政平衡關(guān)系 89
圖表 39 2014年中央財政預算平衡關(guān)系 101
圖表 40 2001～2013年某地市土地出讓金收支情況 110
圖表 41 土地出讓金促進地方經(jīng)濟增長作用機理示意圖 112
圖表 42 2001～2013年某地市土地出讓金收入占比情況 112
圖表 43 城鎮(zhèn)化水平變化 120
圖表 44 城市(鎮(zhèn))數(shù)量和規(guī)模變化情況 120
圖表 45 城市基礎設施和服務設施變化情況 121
圖表 46 常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差距 121
圖表 47 新型城鎮(zhèn)化主要指標 127
圖表 48 2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 131
圖表 49 2013年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 133
圖表 50 2013年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況 133
圖表 51 國房景氣指數(shù)(月度) 134
圖表 52 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 134
圖表 53 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 136
圖表 54 全國商品房銷售面積及銷售額增速 137
圖表 55 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年-資金增速 138
圖表 56 建設用地批復（2013年11-12月） 139
圖表 57 建設用地批復（2014年1-3月） 140
圖表 58 2010年以來1季度建設項目用地審批情況圖 143
圖表 59 2013年1季度建設項目用地審批類型圖 144
圖表 60 2010年以來1季度國有建設項目供應量比較圖 145
圖表 61 2012年與2014年1季度土地供應總量及存量比較圖 145
圖表 62 2012年與2013年各類用地供應量 單位：公頃 146
圖表 63 2012年與2013年不同用途土地供應量比較圖 146
圖表 64 土地供應方式結(jié)構(gòu)圖 147
圖表 65 2008-2013年84個重點城市土地-情況 147
圖表 66 全國歷年商業(yè)用房投資額（單位：億元） 149
圖表 67 全國歷年商業(yè)服務用地供應量及占比情況（單位：萬平方米，%） 150
圖表 68 -城市近三年商業(yè)用地供應總量 151
圖表 69 -城市近三年商業(yè)用地供應量占比 152
圖表 70 二線城市供應量 -0 表 153
圖表 71 二線城市供應量占比 -0 153
圖表 72 三四線城市供應量 -0 表 154
圖表 73 三四線城市供應量占比 -0 155
圖表 74 三四線線城市人均商業(yè)用地供應面積數(shù)據(jù)列表 156
圖表 75 三四線城市 gdp 與商業(yè)用地供應量比值數(shù)據(jù)列表 157
圖表 76 三四線城市人均收入與商業(yè)用地供應量比值數(shù)據(jù)列表 158
圖表 77 2013年全國土地成交總價-名 169
圖表 78 2013年全國成交住宅用地總價--0 171
圖表 79 2013年全國土地成交樓面價-名 173
圖表 80 2013年全國成交住宅用地樓面地價--0 173
圖表 81 2010.07-2014.03各月30城市成交商辦建設用地面積(單位：萬平方米，%) 176
圖表 82 2013年7月30城市成交商辦用地樓面價對比(單位：元/平方米) 177
圖表 83 全國成交地塊溢價- 177
圖表 84 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 183
圖表 85 全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%） 183
圖表 86 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%） 184
圖表 87 2000-2014 年重點城市分用途地價指數(shù) 184
圖表 88 重點城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%） 185
圖表 89 2013年第四季度三大重點區(qū)域地價水平（元/平方米） 185
圖表 90 2013年第四季度三大重點區(qū)域綜合地價增長率（%） 186
圖表 91 三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%） 187
圖表 92 三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%） 188
圖表 93 2000-2013年長江三角洲地區(qū)綜合地價指數(shù) 189
圖表 94 2000-2013年長江三角洲地區(qū)分類地價指數(shù) 190
圖表 95 2000-2013年珠江三角洲地區(qū)綜合地價指數(shù) 191
圖表 96 2000-2013年珠江三角洲地區(qū)分類地價指數(shù) 191
圖表 97 2000-2013年環(huán)渤海地區(qū)綜合地價指數(shù) 192
圖表 98 2000-2013年環(huán)渤海地區(qū)分類地價指數(shù) 193
圖表 99 2013 年第四季度東中西部地區(qū)重點城市地價水平（元/平方米） 194
圖表 100 2013 年第四季度東中西部地區(qū)重點城市綜合地價增長率（%） 195
圖表 101 70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量統(tǒng)計情況 196
圖表 102 2012 年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計情況 197
圖表 103 2013年1-4季度北京市-監(jiān)測范圍地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果 200
圖表 104 2013上海土地市場上半年總地價-0 201
圖表 105 2012年-2014年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)-變化情況 206
圖表 106 2010 年以來各季度分用途用地占供地總量比例圖 207
圖表 107 2009年以來京津唐地區(qū)供地總量及同比增長率 210
圖表 108 珠三角地區(qū)各城市2013年土地供應總量及來源變化情況 212
圖表 109 2013年武漢土地供應區(qū)域分布情況 213
圖表 110 2009-2014年武漢居住類土地成交價及溢價率 214
圖表 111 東北三省土地供應總量及存量變化情況 217
圖表 112 東北三省2013年各季度土地供應量對比 218
圖表 113 2009年以來東北三省土地供應結(jié)構(gòu)變化 218
圖表 114 2013年東北三省各省土地供應結(jié)構(gòu)對比 219
圖表 115 東北三省2013年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應結(jié)構(gòu) 220
圖表 116 2009年以來東北三省普通商品住房用地及商服用地出讓均價變動情況 220
圖表 117 山東半島城市群2013年1-12月主要經(jīng)濟指標 222
圖表 118 2013年省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 222
圖表 119 2013年山東半島城市群土地供應量季度變化情況 224
圖表 120 山東半島城市群2009年土地供應分布情況 224
圖表 121 2013年山東半島城市群土地供應結(jié)構(gòu)變化 225
圖表 122 山東半島城市群各城市2009年土地供應結(jié)構(gòu)比較 225
圖表 123 2013年山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地供應結(jié)構(gòu) 226
圖表 124 2013年山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓均價變動情況 227
圖表 125 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司組織架構(gòu)分析 236
圖表 126 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司負債能力分析 238
圖表 127 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司利潤能力分析 241
圖表 128 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司盈利能力分析 243
圖表 129 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司運營能力分析 245
圖表 130 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司償債能力分析 246
圖表 131 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)展能力分析 248
圖表 132 金地(集團)股份有限公司負債能力分析 251
圖表 133 金地(集團)股份有限公司利潤能力分析 254
圖表 134 金地(集團)股份有限公司財務指標分析 255
圖表 135 深圳華僑城股份有限公司負債能力分析 264
圖表 136 深圳華僑城股份有限公司利潤能力分析 267
圖表 137 深圳華僑城股份有限公司財務指標分析 269
圖表 138 北京首都開發(fā)股份有限公司負債能力分析 275
圖表 139 北京首都開發(fā)股份有限公司利潤能力分析 278
圖表 140 北京首都開發(fā)股份有限公司財務指標分析 279
圖表 141 南京棲霞建設股份有限公司負債能力分析 285
圖表 142 南京棲霞建設股份有限公司利潤能力分析 288
圖表 143 南京棲霞建設股份有限公司財務指標分析 290
圖表 144 城市建設控股集團有限公司組織架構(gòu)分析 295
圖表 145 北京城建投資發(fā)展股份有限公司負債能力分析 299
圖表 146 北京城建投資發(fā)展股份有限公司利潤能力分析 302
圖表 147 北京城建投資發(fā)展股份有限公司財務指標分析 304
圖表 148 云南省城市建設投資有限公司負債能力分析 309
圖表 149 云南省城市建設投資有限公司利潤能力分析 312
圖表 150 云南省城市建設投資有限公司財務指標分析 314
圖表 151 -模式-程圖 377
圖表 152 -模式二流程圖 378
圖表 153 -模式三流程圖 379
圖表 154 -模式四流程圖 379


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