北京京坤-北京商品房買賣-商品房買賣合同咨詢律師

22．房屋出現(xiàn)問題，商品房買賣合同咨詢律師，任何時候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

<商品房銷售管理辦法>第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于<商品住宅實行書和住宅使用說明書制度的規(guī)定>（以下簡稱<規(guī)定>）中確定的低保修期限的，保修期不得低于<規(guī)定>中確定的低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

此外，商品房買賣合同律師，<建筑工程管理條例>第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的低保修期限為：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

由此可見，關(guān)于房屋的保修期，是比較復(fù)雜的，當(dāng)事人為了維護自己的權(quán)益，除了依照法律規(guī)定，還可以在合同中進行詳細的約定，制定房屋的保修條款。所以，房屋出現(xiàn)問題，并不是任何時候都可以要求出賣人維修的，出賣人的保修期是有一定的期限的。

23．房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人與第三人-，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請求確認第二個合同無效嗎？

<高人院關(guān)于審理商品房買賣合同--適用法律若干問題的解釋>第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人-，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，北京商品房買賣，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，-支持�！�

因此，房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同，并將房屋交付使用，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是-，其可請求確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。實際生活中，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約，其實就是-。