一房二賣咨詢-廣州合拓-廣州天河區(qū)咨詢

廣州開發(fā)商一房二賣后房屋被抵z押，真買家能-過戶嗎？

  張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)-，開發(fā)商他人一房二賣，廣州天河區(qū)咨詢，第z一個(gè)買家-過戶。法z院認(rèn)為第二個(gè)買家的商品房預(yù)售合同并非真實(shí)意思表示，判z決開發(fā)商與第二個(gè)買家的商品房預(yù)售合同無效，銀z行配合涂銷抵z押，開發(fā)商配合第z一個(gè)買家辦理過戶手續(xù)。

判z決書節(jié)選：

其次，關(guān)于抵z押權(quán)的問題。z高人民z法z院<關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>第z一條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵z押權(quán)和其他-，第二條規(guī)定消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。由此，買受人在交齊全部或大部分購房款后，對(duì)商品房所享有的權(quán)利優(yōu)先于抵z押權(quán)。本案中歐某已向國某公司支付全部購房款，已履行付款義務(wù)。至于國某公司、李某及建設(shè)白云支行之間因-z款產(chǎn)生的其他-各方可另循-途徑解決。因此，歐某要求國某公司協(xié)助其辦理涉案房屋權(quán)屬-的訴z訟請(qǐng)求于法有據(jù)，法z院予以支持。

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廣州退款時(shí)主張商品房預(yù)售合同為格式條款，顯示公平可行嗎？

  張靜律師解答：不可行。一般以這種理由-的，都極易敗訴。成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，況且如果-約定不對(duì)等，可以請(qǐng)求法z院調(diào)整，并不構(gòu)成解除合同的理由。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于附件補(bǔ)充協(xié)議中雙方存在爭(zhēng)議的條款的效力。羅某、韓某訴稱<廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)>補(bǔ)充協(xié)議第二條第四款屬于加重對(duì)方責(zé)任、減輕自身責(zé)任的格式條款應(yīng)屬無效，銀某公司認(rèn)為上述條款是雙方的真實(shí)意思表示，-有效。針對(duì)上述爭(zhēng)議，法z院將從以下兩方面予以認(rèn)定:首先，商品房預(yù)售合同及其附件均有羅某、韓某的簽名及加按予以確認(rèn)。羅某、韓某作為完-事行為能力人，在簽署該補(bǔ)充協(xié)議之前，一房二賣咨詢，對(duì)該協(xié)議內(nèi)容、條款是否真實(shí)、合理負(fù)有審慎注意義務(wù)，理應(yīng)對(duì)自己的行為性質(zhì)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任有合理的認(rèn)知與判斷。其次，羅某、韓某訴請(qǐng)認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議第二條第四款為無效條款的理由為上述條款約定的羅某、韓某違約的情況下與銀某公司違約的情況下所承擔(dān)的解除合同違約責(zé)任及行使解除權(quán)的條件不同，即羅某、韓某違約的情況下，銀某公司行使解除權(quán)的，羅某、韓某須承擔(dān)總房款的20%的-，而銀某公司違約羅某、韓某行使解除權(quán)的，銀某公司承擔(dān)的解除合同-總數(shù)為已付購房款的5%且解除權(quán)需在15天內(nèi)行使。根據(jù)<合同法>的規(guī)定，如羅某、韓某認(rèn)為其在自身違約的情況下承擔(dān)的-總房款的20%過高，解除認(rèn)購書咨詢，可根據(jù)銀某公司的損失情況，申請(qǐng)予以調(diào)低，反之如羅某、韓某認(rèn)為銀某公司在違約的情況下合同中約定的-不-彌補(bǔ)自身的損失，則羅某、韓某亦可根據(jù)自身的實(shí)際損失主張對(duì)該-予以調(diào)高。同時(shí)，上述關(guān)于約定解除權(quán)行使期限的內(nèi)容亦不存在違反<合同法>第四十條規(guī)定的情形。因此，羅某、韓某與銀某公司簽訂的<廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)>及其附件，均為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。