北京市棚戶區(qū)改造市場發(fā)展規(guī)劃及投資戰(zhàn)略咨詢報告2015

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報告編號：120258
關(guān) 鍵 字: 棚戶區(qū)改造
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報告目錄



-章 棚戶區(qū)改造概念綜述 10
-節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10
一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進程 11
第二節(jié) -棚戶區(qū)改造的政策措施 12
一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13
第二章 2013-2015年北京市城市發(fā)展背景環(huán)境 14
-節(jié) 北京市城市發(fā)展經(jīng)濟水平 14
一、北京市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 14
二、北京市固定資產(chǎn)投資 14
三、北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟運行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 17
第二節(jié) 北京市城市生態(tài)環(huán)境分析 18
一、地理位置 18
二、自然環(huán)境 19
三、生態(tài)景觀 19
四、資源分布 19
第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 21
一、房地產(chǎn)土地政策 21
（一）土地市場調(diào)控政策-動向及- 21
（二）-房地產(chǎn)市場調(diào)控政策-動向及- 23
（三）北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策-動向及- 27
（三）土地管理制度深層次改革-性及方向 41
二、房地產(chǎn)限購政策 42
（一）新“國四條”與新“國十條” 42
（二）新“國五條”限購政策- 43
（三）新“國八條”房地產(chǎn)限購政策 44
（四）住建部公布新增限購城市五項標準 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 46
（三）-關(guān)于加快棚戶區(qū)改造- 49
四、北京市城市更新政策及規(guī)劃 50
（一）關(guān)于加強北京舊城保護和-居民住房工作有關(guān)問題的通知 50
（二）北京市加快城市危舊房改造實施辦法 53
（三）關(guān)于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告 57
（四）北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見 59
（五）北京市舊城區(qū)改造的相關(guān)政策法規(guī) 63
第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境 65
一、人口數(shù)量分析 65
二、消費市場分析 66
三、招商引資情況 67
四、居民住房情況 68
第三章 2013-2015年北京市土地市場分析 69
-節(jié) 北京市城市規(guī)劃布局 69
一、土地總體布局 69
二、工業(yè)用地布局 71
三、商業(yè)用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76
第二節(jié) 北京市土地供應(yīng)分析 78
一、土-出情況 78
二、土-出分布 78
第三節(jié) 北京市土地成交分 82
一、土地成交狀況 82
二、土地成交分布 82
第四節(jié) 土地價格體系分析 94
一、土地基準地價 94
二、土-定地價 94聯(lián)系電話 010-57272298
三、土地交易地價 95
四、土地-地價 95
第五節(jié) 北京市用地供應(yīng)計劃 95
第四章 2013-2015年北京市房地產(chǎn)市場分析 97
-節(jié) 北京市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 97
第二節(jié) 北京市房地產(chǎn)市場供需分析 97
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 97
（一）房地產(chǎn)施工面積分析 97
（二）房地產(chǎn)竣工面積分析 98
二、商品房銷售情況 98
（一）房地產(chǎn)銷售面積分析 98
（二）房地產(chǎn)銷售金額分析 99
三、房地產(chǎn)成交分析 99
（一）住宅成交情況 99
（二）商業(yè)營業(yè)用房成交情況 100
（三）寫字樓成交情況 100
四、二手房市場分析 100
第三節(jié) 北京市房地產(chǎn)價格走勢 102
第四節(jié) 北京市安居工程建設(shè)情況 104
一、保障房項目情況 104
二、保障房開工情況 106
三、-供應(yīng)規(guī)模 107
四、限價房供應(yīng)規(guī)模 107
五、經(jīng)適房供應(yīng)規(guī)模 108
六、定向安置房供應(yīng)規(guī)模 109
第五章 2013-2015年北京市棚戶區(qū)改造進程 111
-節(jié) 北京市城市更新現(xiàn)狀 111
一、北京市城市發(fā)展現(xiàn)狀 111
二、北京市城鎮(zhèn)化水平 112
三、北京城市更新的主要運作模式 113
（一）“-改造”模式 113
（二）“院落微循環(huán)改造”模式 113
（三）“-組織拔危樓”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小規(guī)模改造”模式 114
四、北京市城市更新進展 115
第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115
一、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115
二、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)模 117
三、北京市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 118
（一）資金 118
（二）土地 119
（三）稅收 119
（四）安置補償 119
四、北京市棚戶區(qū)改造進展 120
第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造的機會分析 121
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 121
二、北京市棚戶區(qū)改造近期發(fā)展目標 121
三、北京市棚戶區(qū)改造啟動重點項目 122
第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造面臨的問題 122
第六章 棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 123
-節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 123
一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 123
二、發(fā)揮--的特殊作用 123
三、采用市場化運作的新途徑 125
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 127
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 127
（一）-運作模式 127
（二）企業(yè)運作模式 128
（三）混合主體模式 128
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 128
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 130
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 133
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 133
二、建立綜合支持系統(tǒng)的-內(nèi)容 134
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造-補償模式分析 140
一、補償方式分析 140
（一）貨幣補償 140
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）異地安置 141
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運營模式 141
一、工程項目-代建制 141
二、村民投資參股經(jīng)營模式 141
三、pfi (私人主動-) 142
四、分階段的建設(shè)時序控制 143
第七章 北京市棚戶區(qū)改造運作策略研究 144
-節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 144
一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 144
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 144
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 145
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 145
一、-安置難點 145
二、商業(yè)運作難點 146
三、規(guī)劃設(shè)計風險大 146
四、-難點 146
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 147
一、-的作用 147
二、開發(fā)商的角色 149
三、被-人的配合 150
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 151
一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 151
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 152
（一）前期準備 152
（二）-實施 153
（三）開發(fā)實施 154
第八章 北京市棚戶區(qū)改造項目定位策略 156
-節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 156
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 156
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 156
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 156
四、市場為導向，建設(shè)新商業(yè)中心 156
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 156
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 157
一、定位依據(jù) 157
二、戰(zhàn)略定位 160
三、定位描述 161
四、實現(xiàn)方式 161
五、效益評估 162
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 162
一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位闡述 163
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 163
一、區(qū)域特色原則 163
二、適當多樣化原則 164
三、相對集中原則 164
四、互補發(fā)展原則 164
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 164
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 164
（一）城市功能設(shè)置 164
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 165
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 166
（一）基礎(chǔ)功能 166
（二）-功能 166
（三）相關(guān)功能 166
第九章 北京市棚戶區(qū)改造案例分析 167
-節(jié) 京煤工礦棚改項目 167
一、棚戶區(qū)改造背景 167
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 167
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 167
四、棚戶區(qū)改造效益分析 168
第二節(jié) 門頭溝區(qū)采空棚戶區(qū)改造石門營定向安置房項目 168
一、棚戶區(qū)改造背景 168
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 168
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 169
第三節(jié) 豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造項目 169
一、棚戶區(qū)改造背景 169
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 169
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 170
四、棚戶區(qū)改造模式分析 170
第四節(jié) 豐臺區(qū)長辛店棚戶區(qū)改造項目 170
一、棚戶區(qū)改造背景 170
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 170
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 171
四、棚戶區(qū)改造模式分析 171
第五節(jié) 北京市其他棚戶區(qū)改造項目案例分析 171
一、通州老城區(qū)棚戶區(qū)改造 171
二、豐臺區(qū)東鐵營棚戶區(qū)改造 172
三、北京西二環(huán)棚戶區(qū)改造 172
第十章 北京市棚戶區(qū)改造項目-策略 174
-節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造類型及難題 174
一、北京市棚戶區(qū)改造類型 174
二、北京市棚戶區(qū)改造難題 174
第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造-模式探討 175
一、-回購模式 175
二、市場化運作模式 175
三、reits模式 175
四、-引導性發(fā)展投資基金模式 176
五、-債模式 176
第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造-建議 176
一、建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造工作機制 176
二、加大財政支持力度 176
三、積極拓寬-渠道 177
四、建立棚戶區(qū)改造資金的風險控制機制 177
第十一章 北京市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 178
-節(jié) 招商引資策略 178
一、總體策略 178
二、策略具體分解 178
（一）規(guī)劃為本、配套先行 178
（二）-環(huán)境、以地招商 178
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 179
（四）動開發(fā)、板塊出世 179
三、招商操作要點 179
第二節(jié) 整體包裝策略 180
一、總體形象策略 180
二、商業(yè)概念包裝建議 180
三、現(xiàn)場包裝建議 181
四、項目宣傳及推廣 182
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 183
一、招商項目設(shè)定 183
二、招商方式設(shè)定 183
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 183
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 184
（三）本項目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設(shè)定 185
四、招商形象展示設(shè)定 185
五、招商引資計劃 186
（一）招商客戶目標鎖定 186
（二）招商區(qū)域目標鎖定 186
（三）招商引資步驟 186
第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 187
一、招商引資-角色扮演的問題 187
二、“政策優(yōu)惠”不如- 188
三、招商引資要有所選擇 188
四、關(guān)注引資新變化 189

圖表目錄
圖表 1 棚戶區(qū)改造進程示意圖 11
圖表 2 2009-2015年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)計 14
圖表 3 2009-2015年北京市全社會固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計 15
圖表 4 2014年北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖 15
圖表 5 2015年北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖 16
圖表 6 2009-2015年北京市工業(yè)增加值統(tǒng)計 16
圖表 7 2013-2015年北京市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速趨勢圖 17
圖表 8 2009-2015年北京市城鎮(zhèn)居民人均-及實際增速 18
圖表 9 2009-2015年北京市農(nóng)村居民人均純收入及實際增速 18
圖表 10 房地產(chǎn)用地調(diào)控政策要點及主要內(nèi)容 25
圖表 11 2014年北京房地產(chǎn)政策情況表 28
圖表 12 房地產(chǎn)調(diào)控“新國四條”與“新國十條”主要內(nèi)容 43
圖表 13 “新國八條”主要內(nèi)容 45
圖表 14 2013-2015年發(fā)布的主要保障性住房政策 46
圖表 15 2009-2014年北京市人口數(shù)量統(tǒng)計 65
圖表 16 2014年末北京市常住人口及構(gòu)成情況 66
圖表 17 2009-2015年北京市社會消費品零售總額統(tǒng)計 66
圖表 18 2011-2014年北京市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民住房面積情況統(tǒng)計 68
圖表 19 2010-2015年北京市土-出情況統(tǒng)計 78
圖表 20 2013-2015年北京市土-出情況統(tǒng)計 79
圖表 21 2010-2015年北京市住宅用土-出情況統(tǒng)計 79
圖表 22 2010-2015年北京市綜合用-出情況統(tǒng)計 80
圖表 23 2010-2015年北京市商業(yè)/辦公用-出情況統(tǒng)計 80
圖表 24 2010-2015年北京市工業(yè)用-出情況統(tǒng)計 81
圖表 25 2010-2015年北京市住宅+綜合用-出情況統(tǒng)計 81
圖表 26 2012-2015年北京市其它用-出情況統(tǒng)計 82
圖表 27 2010-2015年北京市土地成交情況統(tǒng)計 82
圖表 28 2015年北京市土地成交分布情況表 83
圖表 29 2010-2015年北京市不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成統(tǒng)計 97
圖表 30 2010-2015年北京市商品房施工面積統(tǒng)計 98
圖表 31 2010-2015年北京市商品房竣工面積統(tǒng)計 98
圖表 32 2010-2015年北京市商品房銷售面積統(tǒng)計 99
圖表 33 2010-2014年北京市商品房銷售金額統(tǒng)計 99
圖表 34 2010-2015年北京市住宅銷售面積統(tǒng)計 99
圖表 35 2010-2015年北京市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積統(tǒng)計 100
圖表 36 2010-2015年北京市寫字樓銷售面積統(tǒng)計 100
圖表 37 2015年北京市二手房均價走勢圖 101
圖表 38 2015年北京二手房戶型搜索占比結(jié)構(gòu)圖 101
圖表 39 2015年北京二手房面積搜索占比情況 101
圖表 40 2015年北京市-潛力的二手樓盤情況表 102
圖表 41 2013-2015年北京市房地產(chǎn)銷售均價月度統(tǒng)計 102
圖表 42 2014年北京商品住宅月度平均-走勢圖 103
圖表 43 2015年北京市城八區(qū)-走勢圖 103
圖表 44 2015年北京市近郊區(qū)-走勢圖 104
圖表 45 2015年北京市遠郊區(qū)-走勢圖 104
圖表 46 2015年北京市保障性住房供地項目情況表 106
圖表 47 2011-2014年北京市-用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 107
圖表 48 2015年北京市各區(qū)縣-用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 107
圖表 49 2011-2014年北京市限價房用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 108
圖表 50 2015年北京市各區(qū)縣限價房用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 108
圖表 51 2011-2014年北京市經(jīng)適房用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 108
圖表 52 2015年北京市各區(qū)縣經(jīng)適房用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 109
圖表 53 2011-2014年北京市定向安置房用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 109
圖表 54 2015年北京市各區(qū)縣定向安置房用地計劃供應(yīng)規(guī)模情況 109
圖表 55 2011-2014年北京市城鎮(zhèn)化率情況統(tǒng)計 112
圖表 56 棚戶區(qū)改造項目價值鏈示意圖 152
圖表 57 棚戶區(qū)改造土地運營前期準備階段內(nèi)容情況表 152
圖表 58 前期準備工作流程示意圖 153
圖表 59 棚戶區(qū)改造土地運營-實施階段內(nèi)容情況表 153
圖表 60 -實施階段工作流程示意圖 154
圖表 61 棚戶區(qū)改造土地運營開發(fā)實施階段內(nèi)容情況表 154
圖表 62 開發(fā)實施階段工作流程示意圖 155


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