土地一級開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及投資戰(zhàn)略研究預(yù)測報告

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報告編號(no):226380
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出版時間: 2015年8月

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報告目錄




-章 土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析 21
1.1 土地開發(fā)的定義 21
1.1.1 土地開發(fā)的定義 21
1.1.2 土地開發(fā)行業(yè)的分類 21
（1）土地一級開發(fā) 21
（2）土地二級開發(fā) 22
1.1.3 土地開發(fā)流程綜述 22
（1）土地一級開發(fā)流程 22
（2）土地二級開發(fā)流程 24
1.1.4 土地開發(fā)基本原則 25
1.2 土地開發(fā)模式分析 25
1.2.1 土地一級開發(fā)模式 25
（1）-獨立開發(fā)模式 25
（2）城市運營開發(fā)模式 26
（3）主題型項目帶土地開發(fā)模式 26
（4）一級開發(fā)招投標(biāo)模式 27
（5）土地整備模式 27
1.2.2 土地二級開發(fā)模式 27
（1）公建配套開發(fā)模式 28
1）ppp(公私合營)模式 28
2）bot(運營-移交)模式 28
3）tot(移交-經(jīng)營-移交)模式 28
4）pft(-機構(gòu)-)模式 29
（2）商品房開發(fā)模式 29
（3）工業(yè)園開發(fā)模式 30
第二章 土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 33
1.3 土地開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析 33
1.3.1 2015年國內(nèi)gdp增長分析 33
1.3.2 2015年工業(yè)經(jīng)濟增長分析 37
1.3.3 2015年固定資產(chǎn)投資分析 46
1.3.4 宏觀經(jīng)濟預(yù)測分析 52
1.4 土地開發(fā)行業(yè)政策環(huán)境分析 55
1.4.1 貨幣政策分析 55
（1）2015年貨幣數(shù)據(jù)分析 56
（2）2015年貨幣政策分析 61
（3）房地產(chǎn)周期與貨幣政策相關(guān)性分析 74
（4）貨幣政策后期走勢預(yù)判 78
1.4.2 財政政策分析 83
（1）2015年財政政策分析 83
（2）2015年地方財政政策分析 85
（3）財政政策后期走勢預(yù)判 105
1.4.3 土地政策分析 106
（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革 106
（2）城市土地出讓制度改革 107
1）土地儲備制度分析 107
2）土地出讓金制度分析 109
3）土地招拍掛制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地開發(fā)行業(yè)社會環(huán)境分析 116
1.5.1 城鎮(zhèn)化進程分析 116
1.5.2 城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與規(guī)劃 117
1.5.3 城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)需求分析 127
1.6 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運營狀況分析 131
1.6.1 2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 131
1.6.2 2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 134
（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資金額分析 134
（2）全國房屋新開工面積分析 135
（3）全國房屋施工面積分析 135
（4）全國房屋竣工面積分析 136
1.6.3 2015年全國房地產(chǎn)銷售情況分析 136
1.6.4 2015年全國房地產(chǎn)-分析 137
第四章 土地開發(fā)市場供需現(xiàn)狀分析 139
1.7 土地開發(fā)市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 139
1.7.1 2015年全國建設(shè)用地供應(yīng)分析 139
（1）批準(zhǔn)國有建設(shè)用地規(guī)模 139
（2）國有建設(shè)用地供應(yīng)情況 144
（3）重點城市土地-情況 147
1.7.2 2015年全國住房用地供應(yīng)分析 148
（1）全國住房用地供應(yīng)數(shù)量 148
1）全國住房用地供應(yīng)總量 148
2）保障性安居工程用地供應(yīng)量 148
3）其他商品住房用地供應(yīng)量 148
4）-城市住房用地供應(yīng)分析 149
1.7.3 2015年全國商業(yè)用地供應(yīng)分析 149
（1）全國商業(yè)用地供應(yīng)總量 149
（2）全國商業(yè)用地供應(yīng)趨勢 159
1.7.4 2015年全國工業(yè)用地供應(yīng)分析 160
（1）全國工業(yè)用地供應(yīng)總量 160
（2）全國工業(yè)用地供應(yīng)趨勢 161
1.8 土地開發(fā)市場需求現(xiàn)狀分析 167
1.8.1 2015年全國土地成交情況分析 167
1.8.2 2015年全國土地成交均價分析 168
1.8.3 2015年全國土地成交地塊- 169
（1）成交地塊總價- 169
1）全國成交地塊總價- 169
2）住宅成交地塊總價- 170
3）商辦用地成交總價- 172
（2）成交地塊樓面價- 172
1）全國成交地塊樓面價- 173
2）住宅成交地塊樓面價- 173
3）商辦用地成交樓面價- 175
（3）成交地塊溢價- 177
1.9 2015年土地市場招拍掛分析 178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 178
1.9.2 土地市場-出讓分析 181
1.9.3 土地-掛牌出讓分析 181
1.10 2015年全國主要城市地價分析 182
1.10.1 全國地價總體分析 182
1.10.2 各經(jīng)濟區(qū)域地價分析 185
（1）區(qū)域經(jīng)濟地價總體分析 185
（2）長三角地區(qū)地價分析 188
（3）珠三角地區(qū)地價分析 190
（4）環(huán)渤海地區(qū)地價分析 192
1.10.3 各地理區(qū)域地價分析 194
1.10.4 主要城市地價分析 195
（1）北京市地價走勢分析 197
（2）上海市地價走勢分析 201
（3）廣州市地價走勢分析 202
1.10.5 當(dāng)前土地市場價格形勢分析 204
1.10.6 后期土地市場價格走勢預(yù)判 208
第五章 土地開發(fā)行業(yè)區(qū)域市場分析 209
1.11 區(qū)域市場整體分析 209
1.11.1 京津唐地區(qū) 209
1.11.2 長三角地區(qū) 210
1.11.3 珠三角地區(qū) 211
1.11.4 成渝地區(qū) 212
1.11.5 武漢城市圈 213
1.11.6 長株潭地區(qū) 215
1.11.7 東北三省 216
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 216
（2）區(qū)域土地市場分析 217
1）土地供應(yīng)總量分析 217
2）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 218
3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析 219
4）工礦倉儲用地分析 221
1.11.8 山東半島城市群 221
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 222
（2）區(qū)域土地市場分析 223
1）土地供應(yīng)總量分析 223
2）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 224
3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析 226
4）工礦倉儲用地分析 227
1.12 京津唐地區(qū)分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地產(chǎn)及其他綜合性開發(fā)企業(yè)分析 236
1.20.1 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司經(jīng)營分析 236
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 236
（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 236
（3）企業(yè)土地儲備情況 237
（4）企業(yè)土地開發(fā)策略 237
（5）企業(yè)主要經(jīng)濟指標(biāo) 238
（6）企業(yè)財務(wù)狀況分析 243
1）企業(yè)盈利能力分析 243
2）企業(yè)運營能力分析 245
3）企業(yè)償債能力分析 246
4）企業(yè)發(fā)展能力分析 248
（7）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析 248
（8）企業(yè)-發(fā)展動向分析 249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經(jīng)營分析 249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經(jīng)營分析 260
1.20.4 北京首都開發(fā)股份有限公司經(jīng)營分析 273
1.20.5 南京棲霞建設(shè)股份有限公司經(jīng)營分析 284
1.21 城市投資建設(shè)類開發(fā)企業(yè)分析 294
1.21.1 城市建設(shè)控股集團有限公司發(fā)展分析 294
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 294
（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 295
（3）企業(yè)土地開發(fā)策略 295
（4）企業(yè)建設(shè)工程分析 296
（5）企業(yè)招商項目分析 297
（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 297
（7）企業(yè)-發(fā)展動向分析 297
1.21.2 北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)展分析 297
1.21.3 云南省城市建設(shè)投資有限公司發(fā)展分析 308
第七章 土地一級開發(fā)盈利模式與風(fēng)險- 320
1.22 土地一級市場開發(fā)成本分析 320
1.22.1 土地一級開發(fā)成本分析 320
1.22.2 土地一級開發(fā)成本構(gòu)成 320
1.22.3 土地一級開發(fā)中涉及的稅費 328
1.23 土地一級市場盈利模式分析 330
1.23.1 城市區(qū)域開發(fā)項目價值鏈分析 330
1.23.2 價值鏈中各節(jié)點權(quán)力和利益點 330
1.23.3 土地一級開發(fā)的利潤來源分析 331
1.23.4 土地一級開發(fā)的盈利模式分析 333
（1）從一級開發(fā)本身獲利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建筑 334
（4）為二級拿地鋪墊 334
1.23.5 土地一級開發(fā)的盈利路徑分析 335
（1）如何取得土地一級開發(fā)名義 335
（2）間接獲取收益常規(guī)操作路徑 347
1）間接獲取土地的操作關(guān)鍵 347
2）間接獲取土地收益的模式 347
（3）直接獲取土地增值收益分析 348
1）-融合各方參與者利益 348
2）成功開發(fā)模式的經(jīng)驗借鑒 349
3）公私協(xié)議合作開發(fā)模式分析 350
4）整體公私協(xié)議合作開發(fā)模式 350
1.24 土地一級市場項目-分析 351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略 351
（1）土地策略 351
（2）價格策略 353
（3）營銷渠道策略 356
（4）***策略 356
1.24.2 土地的招投標(biāo)方案分析 358
（1）-評標(biāo)因素構(gòu)成 358
（2）主要評標(biāo)方法分析 366
1.25 土地一級開發(fā)市場的風(fēng)險與- 367
1.25.1 土地一級開發(fā)的特點 367
1.25.2 土地一級開發(fā)的風(fēng)險 369
（1）政策風(fēng)險 369
（2）-風(fēng)險 369
（3）-行為風(fēng)險 370
（4）-、-工作風(fēng)險 370
（5）市場風(fēng)險 370
1.25.3 土地一級開發(fā)風(fēng)險防范措施 371
（1）-風(fēng)險防范措施 371
（2）-風(fēng)險方法措施 372
（3）外部環(huán)境風(fēng)險防范措施 372
第八章 土地一級開發(fā)-模式與行業(yè)趨勢 376
1.26 土地一級開發(fā)-需求分析 376
1.26.1 現(xiàn)實-需求 376
1.26.2 潛在-需求 376
1.27 土地一級開發(fā)-模式分析 376
1.27.1 土地儲備機構(gòu)直接安排-并承擔(dān)責(zé)任 377
1.27.2 一級開發(fā)主體與金融機構(gòu)簽訂-合同 377
1.27.3 一級開發(fā)主體-并承擔(dān)責(zé)任與義務(wù) 378
1.27.4 項目公司-，一級開發(fā)主體擔(dān)保 379
1.28 房地產(chǎn)信托模式分析 380
1.28.1 -款型信托模式分析 380
1.28.2 -型信托模式分析 381
1.28.3 權(quán)益型信托模式分析 382
1.29 土地一級開發(fā)-渠道分析 383
1.29.1 土地一級開發(fā)主要的-渠道 383
1.29.2 土地一級開發(fā)-解決方法 385
（1）土地收益證券化 385
（2）城-司模式的- 387
1.29.3 土地開發(fā)未來發(fā)展趨勢預(yù)測 390
（1）土地獲取成本趨勢預(yù)測 390
（2）土地開發(fā)供給預(yù)測 391
（3）土地開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢 394
（4）外資投資發(fā)展趨勢預(yù)測 395


圖表目錄
圖表 1 -獨立開發(fā)模式分析 25
圖表 2 城市運營開發(fā)模式分析 26
圖表 3 主題型項目帶土地開發(fā)模式分析 26
圖表 4 主題型帶土地開發(fā)模式案例—華僑城 26
圖表 5 一級開發(fā)招投標(biāo)模式分析 27
圖表 6 ppp(公私合營)模式分析 28
圖表 7 bot(運營-移交)模式分析 28
圖表 8 tot(移交-經(jīng)營-移交)模式分析 28
圖表 9 pft(-機構(gòu)-)模式分析 29
圖表 10 商品房開發(fā)模式介紹 29
圖表 11 復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式—深圳華僑城 30
圖表 12 2014年gdp初步核算數(shù)據(jù) 33
圖表 13 gdp環(huán)比增長速度 34
圖表 14 2006-2014年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 35
圖表 15 1978-2014年我-均gdp統(tǒng)計 35
圖表 16 2014年4月-2015年7月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長速度 38
圖表 17 2014年4月-2015年7月我國發(fā)電量日均產(chǎn)量及同比增速 42
圖表 18 2014年4月-2015年7月我國鋼材日均產(chǎn)量及同比增速 42
圖表 19 2014年4月-2015年7月我國水泥日均產(chǎn)量及同比增速 43
圖表 20 2014年4月-2015年7月我國原油加工量日均產(chǎn)量及同比增速 44
圖表 21 2014年4月-2015年7月我國十種有色金屬日均產(chǎn)量及同比增速 44
圖表 22 2014年4月-2015年7月我國乙烯日均產(chǎn)量及同比增速 45
圖表 23 2014年4月-2015年7月我國汽車日均產(chǎn)量及同比增速 45
圖表 24 2014年4月-2015年7月我國轎車日均產(chǎn)量及同比增速 45
圖表 25 2006-2014年我國全社會固定資產(chǎn)及其增長率情況 47
圖表 26 2014年4月-2015年7月我國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速 47
圖表 27 2014年4月-2015年7月固定資產(chǎn)投資-資金同比增速 49
圖表 28 2014年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù) 49
圖表 29 2014 年分機構(gòu)--款情況 57
圖表 30 社會-規(guī)模 58
圖表 31 2014年1-4月金融機構(gòu)--款各利率區(qū)間占比 59
圖表 32 2014年1-4月大額美元存款與美元-款平均利率 60
圖表 33 2014 年銀行間-即期市場-對各-交易量 69
圖表 34 跨境貿(mào)易-結(jié)算情況 70
圖表 35 實際-與名義利率 74
圖表 36 房地產(chǎn)周期與貨幣政策 76
圖表 37 2014年中央財政平衡關(guān)系 89
圖表 38 2014年地方財政平衡關(guān)系 89
圖表 39 2014年中央財政預(yù)算平衡關(guān)系 101
圖表 40 2003～2014年某地市土地出讓金收支情況 110
圖表 41 土地出讓金促進地方經(jīng)濟增長作用機理示意圖 112
圖表 42 2003～2014年某地市土地出讓金收入占比情況 112
圖表 43 城鎮(zhèn)化水平變化 120
圖表 44 城市(鎮(zhèn))數(shù)量和規(guī)模變化情況 120
圖表 45 城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施變化情況 121
圖表 46 常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差距 121
圖表 47 新型城鎮(zhèn)化主要指標(biāo) 127
圖表 48 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況 131
圖表 49 2014年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 133
圖表 50 2014年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況 133
圖表 51 國房景氣指數(shù)(月度) 134
圖表 52 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 134
圖表 53 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 136
圖表 54 全國商品房銷售面積及銷售額增速 137
圖表 55 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年-資金增速 138
圖表 56 建設(shè)用地批復(fù)（2014年1-3月） 139
圖表 57 建設(shè)用地批復(fù)（2014年3-4月） 140
圖表 58 2010年以來2季度建設(shè)項目用地審批情況圖 143
圖表 59 2014年2季度建設(shè)項目用地審批類型圖 144
圖表 60 2010年以來2季度國有建設(shè)項目供應(yīng)量比較圖 145
圖表 61 2014年與2015年2季度土地供應(yīng)總量及存量比較圖 145
圖表 62 2014年與2015年各類用地供應(yīng)量 單位：公頃 146
圖表 63 2014年與2015年不同用途土地供應(yīng)量比較圖 146
圖表 64 土地供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)圖 147
圖表 65 2008-2014年84個重點城市

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