商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)---及投資戰(zhàn)略決策報(bào)告2013精編版

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出版機(jī)構(gòu) 中經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究所
出版時(shí)間 2013年8月
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報(bào)告目錄

-章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景與階段分析 15
1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及分類 15

1.1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義 15

1.1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分類 15

1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資背景 16

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程 16

1.2.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素 18

（1）外部驅(qū)動(dòng)因素分析 18

（2）-值潛力分析 21

1.2.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然性 23

1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境 25

1.3.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 25

（1）行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)性 25

（2）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 25

（3）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景 30

1.3.2 -環(huán)境分析 32

（1）金融機(jī)構(gòu)-款投向分析 32

（2）-貨幣政策- 34

1.3.3 城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 35

（1）我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 35

（2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程規(guī)劃 37

（3）行業(yè)與城鎮(zhèn)化相關(guān)性 37

1.3.4 消費(fèi)環(huán)境分析 38

（1）居民收入水平分析 38

（2）居民消費(fèi)水平分析 39

（3）零售業(yè)的擴(kuò)張速度 40

1.4 商業(yè)用地供應(yīng)情況及價(jià)格分析 42

1.4.1 土地市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 42

（1）推出土地結(jié)構(gòu)分析 42

（2）成交土地變化趨勢(shì) 43

1.4.2 土地市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)分析 44

（1）土地價(jià)格增長(zhǎng)速度 44

（2）限購(gòu)對(duì)地價(jià)的影響 45

1.5 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析 46

1.5.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額分析 46

1.5.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售面積分析 47

1.5.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)銷售價(jià)格分析 47

1.6 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資空間與潛力 49

1.6.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資空間分析 49

1.6.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潛力規(guī)模分析 49

（1）當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模發(fā)展誤區(qū) 49

（2）商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模影響要素分析 49

（3）合理確定商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模建議 52

第2章：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)分析 53
2.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 53

2.1.1 交通條件 53

2.1.2 市政配套 54

2.1.3 物業(yè)配套 54

2.1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì) 55

2.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 56

2.2.1 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的成本分析 56

2.2.2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的布局順序 57

2.2.3 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的整體利益 57

2.2.4 商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)瓶頸 58

2.2.5 商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 58

2.2.6 配套設(shè)施的作用與投入 60

2.2.7 商鋪格局規(guī)劃分析 68

2.3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)- 73

2.3.1 項(xiàng)目總投資構(gòu)成的估算 73

（1）固定資產(chǎn)投資總額估算 73

（2）流動(dòng)資金投資情況估算 74

2.3.2 項(xiàng)目總成本費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本估算 74

（1）固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷 74

（2）總成本費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本估算 75

2.3.3 物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售模式定價(jià)策略分析 75

（1）定價(jià)策略分析 75

（2）全物權(quán)轉(zhuǎn)移定價(jià)策略分析 77

（3）帶條件物權(quán)轉(zhuǎn)移定價(jià)策略分析 77

（4）不完全物權(quán)轉(zhuǎn)移定價(jià)策略分析 78

2.3.4 商鋪的定價(jià)方式分析 78

2.3.5 項(xiàng)目收入、稅費(fèi)及收益 79

（1）項(xiàng)目收入估算 79

（2）項(xiàng)目稅費(fèi)估算 80

（3）項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 80

2.4 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 82

2.4.1 銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡分析 82

2.4.2 商業(yè)物業(yè)商鋪營(yíng)銷特性 82

2.4.3 商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣流程 83

2.4.4 商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 84

2.5 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商實(shí)施 85

2.5.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象 85

2.5.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 86

2.5.3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 87

（1）項(xiàng)目招商通用策略 87

（2）購(gòu)物中心招商策略 88

（3）寫字樓的招商策略 89

（4）商業(yè)街的招商策略 91

（5）餐飲品牌招商策略 93

2.6 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)策略 99

2.6.1 借裝修為開業(yè)造勢(shì) 99

2.6.2 借周末為開業(yè)造勢(shì) 100

2.6.3 借氣氛為開業(yè)造勢(shì) 100

2.6.4 借***為開業(yè)造勢(shì) 100

2.6.5 借商品為開業(yè)造勢(shì) 100

2.7 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng) 100

2.7.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 100

（1）按投資回收劃分的模式 101

1）完全銷售模式分析 101

2）完全持有模式分析 101

3）過渡模式分析 102

（2）按運(yùn)營(yíng)主體劃分的模式 103

1）地產(chǎn)開發(fā)商模式分析 103

2）商業(yè)運(yùn)營(yíng)商模式分析 104

（3）開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式選擇分析 105

1）單獨(dú)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式分析 105

2）-合作運(yùn)營(yíng)模式分析 105

2.7.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 106

（1）商業(yè)項(xiàng)目的租戶管理 106

（2）商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理 109

（3）商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理 115

第3章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)定位模式分析 120
3.1 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分分析 120

3.1.1 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的含義 120

3.1.2 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn) 120

（1）按地域條件細(xì)分市場(chǎng) 120

（2）按人口統(tǒng)計(jì)細(xì)分市場(chǎng) 121

（3）按心理因素細(xì)分市場(chǎng) 121

（4）按行為特征細(xì)分市場(chǎng) 122

（5）按消費(fèi)類別細(xì)分市場(chǎng) 122

（6）按社會(huì)-細(xì)分市場(chǎng) 123

（7）按生活方式細(xì)分市場(chǎng) 123

3.1.3 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的運(yùn)用 124

（1）市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)組合性分析 124

（2）市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)性分析 124

3.1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則 124

（1）市場(chǎng)細(xì)分的可衡量性 124

（2）市場(chǎng)細(xì)分的可執(zhí)行性 124

（3）市場(chǎng)細(xì)分的可進(jìn)入性 125

（4）市場(chǎng)細(xì)分的有效益性 125

3.2 商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇 125

3.2.1 目標(biāo)市場(chǎng)的基本含義 125

3.2.2 目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略 125

（1）集中化進(jìn)入策略 126

（2）商品化策略 126

（3）市場(chǎng)化策略 126

（4）選擇性進(jìn)入策略 127

（5）市場(chǎng)全覆蓋策略 127

3.2.3 目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)考量 128

3.3 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析 129

3.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位流程 129

3.3.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶定位 129

（1）商圈范圍的界定 130

（2）消費(fèi)者定位 131

（3）商家定位 132

（4）-定位 132

3.3.3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合定位 133

（1）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 133

（2）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 135

（3）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 136

3.3.4 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的-定位 136

3.3.5 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能定位 137

3.3.6 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模定位 137

3.3.7 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位 137

3.4 不同業(yè)態(tài)細(xì)分市場(chǎng)分析 138

3.4.1 寫字樓市場(chǎng)分析 138

（1）2012年寫字樓市場(chǎng)景氣度分析 138

（2）2012年寫字樓市場(chǎng)供需平衡分析 139

（3）2012年寫字樓市場(chǎng)的空置率分析 145

（4）2012年寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 148

（5）寫字樓市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) 149

3.4.2 酒店市場(chǎng)分析 150

（1）2012年酒店市場(chǎng)建設(shè)情況分析 150

（2）2012年酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析 150

（3）2012年酒店市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 152

（4）酒店類型與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析 153

（5）酒店建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)分析 154

3.4.3 購(gòu)物中心市場(chǎng)分析 155

（1）購(gòu)物中心的主要類型分析 155

（2）購(gòu)物中心分布與存量分析 159

（3）購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 162

（4）購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀分析 169

（5）購(gòu)物中心未來發(fā)展趨勢(shì) 170

3.4.4 零售商業(yè)地產(chǎn)分析 174

（1）零售地產(chǎn)快速發(fā)展背景分析 174

（2）2012年零售地產(chǎn)投資交易規(guī)模分析 175

（3）2012年零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資份額分析 175

（4）近年零售地產(chǎn)-關(guān)注重點(diǎn)分析 176

（5）2012年零售地產(chǎn)主要投資交易項(xiàng)目 177

（6）未來零售市場(chǎng)投資前景與風(fēng)險(xiǎn)分析 179

（7）主要零售商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析 181

3.4.5 城市綜合體分析 187

（1）城市綜合體存量市場(chǎng)分析 187

（2）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 189

（3）城市綜合體經(jīng)營(yíng)情況分析 190

（4）城市綜合體建成項(xiàng)目分析 191

（5）城市綜合體擬建項(xiàng)目分析 195

（6）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 197

3.4.6 主題式商業(yè)地產(chǎn)分析 198

（1）-品主題商業(yè)市場(chǎng)分析 198

（2）女性主題商業(yè)市場(chǎng)分析 199

（3）青年主題商業(yè)市場(chǎng)分析 200

（4）兒童主題商業(yè)市場(chǎng)分析 201

3.4.7 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)分析 201

第4章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析 203
4.1 國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 203

4.1.1 美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 203

（1）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式變化歷程 203

（2）美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析 205

4.1.2 新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 207

（1）新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式變化歷程 207

（2）新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析 209

4.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 211

4.2.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 211

（1）一般散售模式分析 211

（2）帶租約銷售模式分析 212

（3）帶-銷售模式分析 212

（4）散售模式適用物業(yè)類型分析 212

（5）散售模式的優(yōu)劣勢(shì)分析 212

4.2.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 213

（1）整售模式操作方式 213

（2）整售模式主要特點(diǎn) 214

（3）整售模式適用物業(yè)類型 214

（4）整售模式的優(yōu)劣勢(shì)分析 214

4.2.3 典型企業(yè)分析——soho盈利模式 214

（1）開發(fā)選址分析 215

（2）銷售和售后分析 216

（3）品牌建設(shè)分析 216

（4）營(yíng)運(yùn)能力分析 216

4.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)盈利模式 216

4.3.1 完全自營(yíng)模式分析 216

（1）完全自營(yíng)模式資源要求 216

（2）完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析 217

4.3.2 自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)-模式分析 217

（1）模式操作方式 217

（2）模式資源要求 217

（3）模式優(yōu)劣勢(shì)分析 217

4.3.3 資本運(yùn)作模式分析 217

（1）資本運(yùn)作模式操作方式 217

（2）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 218

4.3.4 典型企業(yè)分析——國(guó)貿(mào)盈利模式 218

（1）開發(fā)選址分析 220

（2）業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)模式 220

（3）市場(chǎng)定位分析 220

（4）資本回收分析 220

4.4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式分析 220

4.4.1 混合運(yùn)作模式操作方式分析 220

4.4.2 混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 221

4.4.3 混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 221

4.4.4 混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 221

4.4.5 典型企業(yè)分析——大連萬(wàn)達(dá)盈利模式 221

（1）開發(fā)選址分析 222

（2）招商模式分析 222

（3）租售模式分析 223

（4）-渠道分析 223

（5）品牌建設(shè)分析 223

4.5 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析 223

第5章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理模式分析 225
5.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商自行管理模式 225

5.1.1 開發(fā)商自行管理模式特征 225

5.1.2 開發(fā)商自行管理模式分析 225

5.1.3 開發(fā)商自行管理模式優(yōu)劣勢(shì) 225

5.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理公司模式 226

5.2.1 管理商以管理品牌參與項(xiàng)目 226

5.2.2 開發(fā)商委托管理商進(jìn)行項(xiàng)目的管理 226

5.2.3 開發(fā)商與管理商共同投資建立新的管理公司 226

5.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)咨詢管理公司模式 226

5.3.1 咨詢管理公司模式分析 226

5.3.2 咨詢管理公司的作用 227

（1）投資顧問、商業(yè)策劃 227

（2）決策支持 227

（3）財(cái)務(wù)整合系統(tǒng) 227

第6章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)-模式分析 228
6.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)-需求分析 228

6.1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金需求 228

6.1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)-特點(diǎn) 229

6.1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)-現(xiàn)狀 229

6.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)-方式分析 230

6.2.1 自有資金注入模式分析 230

（1）企業(yè)自有資金注入的方式 230

（2）運(yùn)用自有資金-方式的重要性 231

6.2.2 預(yù)租預(yù)售款和定金模式 231

6.2.3 銀行信--模式分析 231

（1）適合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型分析 231

（2）銀行信--模式成本分析 232

（3）2012年房企信-規(guī)模分析 232

（4）銀行信--模式優(yōu)劣勢(shì)分析 232

6.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市-模式分析 233

6.3.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市-的-性 233

6.3.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市-的模式 234

6.3.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市-效應(yīng)分析 235

（1）上市-的正面效應(yīng) 235

（2）上市-的負(fù)面效應(yīng) 236

6.3.4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市-的風(fēng)險(xiǎn) 236

（1）買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 236

（2）ipo形式的風(fēng)險(xiǎn) 237

（3）其他類型的風(fēng)險(xiǎn) 238

6.4 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)信托-模式分析 239

6.4.1 房地產(chǎn)信托-的主要模式 239

6.4.2 房地產(chǎn)信托與reits的主要區(qū)別 240

6.4.3 房地產(chǎn)信托-模式的優(yōu)劣勢(shì) 241

6.4.4 房地產(chǎn)信托-模式成本分析 242

6.4.5 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模分析 242

6.4.6 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行情況分析 243

6.4.7 -房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型分析 244

6.4.8 房地產(chǎn)信托-模式趨勢(shì)分析 245

6.5 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)基金-模式分析 245

6.5.1 商業(yè)地產(chǎn)基金-成本及適合項(xiàng)目 245

6.5.2 房地產(chǎn)投資基金定義 246

6.5.3 房地產(chǎn)投資基金的類型 246

（1）公募房地產(chǎn)投資基金 246

（2）-房地產(chǎn)投資基金 246

6.5.4 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 246

（1）自我管理模式分析 246

（2）委托管理模式分析 247

6.5.5 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 247

6.5.6 房地產(chǎn)投資基金介入地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn) 247

6.5.7 房地產(chǎn)投資基金盈利模式 248

（1）以投資管理為-的盈利模式 248

（2）以-業(yè)務(wù)為-的盈利模式 248

（3）以投資銀行業(yè)務(wù)為-的盈利模式 248

6.5.8 海外房地產(chǎn)基金在的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及- 249

（1）在華主要海外基金機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品分析 249

（2）海外基金介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式 252

6.5.9 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)-及運(yùn)作機(jī)構(gòu)分析 252

（1）國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)-及運(yùn)作機(jī)構(gòu) 252

（2）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式總結(jié) 253

6.6 房地產(chǎn)投資信托基金-模式分析 253

6.6.1 reits的概念及運(yùn)作方式 253

（1）reits的概念及特點(diǎn) 253

（2）reits的基本運(yùn)作方式 254

（3）reits產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征 255

（4）reits對(duì)發(fā)展商的吸引力 257

6.6.2 reits在-市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 258

（1）美國(guó)reits發(fā)展分析 258

（2）香港reits發(fā)展分析 259

（3）新加坡reits發(fā)展分析 259

6.6.3 reits在-的發(fā)展現(xiàn)狀 260

（1）reits在-發(fā)展現(xiàn)狀 260

（2）目前reits的發(fā)展困境 260

（3）發(fā)展reits-的對(duì)策建議 261

6.7 --房地產(chǎn)投資基金-模式分析 262

6.7.1 --房地產(chǎn)投資基金的定義 262

6.7.2 --房地產(chǎn)投資基金的特點(diǎn) 262

6.7.3 國(guó)際--房地產(chǎn)投資基金發(fā)展分析 263

（1）國(guó)際--房地產(chǎn)投資基金綜述 263

（2）國(guó)際--房地產(chǎn)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 268

（3）國(guó)際--房地產(chǎn)投資基金投資策略及風(fēng)險(xiǎn) 272

6.7.4 國(guó)內(nèi)--房地產(chǎn)投資基金發(fā)展分析 274

（1）--房地產(chǎn)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 274

（2）--房地產(chǎn)投資基金規(guī)模分析 276

（3）--房地產(chǎn)投資基金主要問題 278

（4）--房地產(chǎn)投資基金發(fā)展意義 279

第7章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)-案例分析 282
7.1 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式分析 282

7.1.1 企業(yè)發(fā)展背景分析 282

（1）發(fā)展歷程與節(jié)點(diǎn)事件 282

（2）資產(chǎn)規(guī)模與業(yè)務(wù)板塊 286

（3）管理團(tuán)隊(duì)與企業(yè)文化 295

（4）組織架構(gòu)與企業(yè)管理 297

7.1.2 企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 301

（1）-模式分析 301

（2）運(yùn)營(yíng)模式分析 301

（3）盈利模式分析 302

（4）戰(zhàn)略合作伙伴 303

（5）品牌發(fā)展戰(zhàn)略 304

7.1.3 企業(yè)產(chǎn)品與市場(chǎng)分析 305

（1）主要產(chǎn)品類型及系列設(shè)計(jì) 305

（2）產(chǎn)品組合構(gòu)成分析 307

（3）自持/銷售比例分析 307

（4）項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分析 308

（5）當(dāng)前主要商家構(gòu)成 309

（6）項(xiàng)目孵化操作特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)周期 311

7.1.4 資本與合作模式分析 312

（1）開發(fā)、銷售、持有物業(yè)規(guī)模及構(gòu)成 312

（2）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率情況分析 312

（3）-和-渠道構(gòu)成 312

（4）主要資本合作伙伴與合作模式 314

（5）經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)數(shù)據(jù)分析 315

7.1.5 項(xiàng)目獲取與開發(fā)分析 316

（1）項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)分析 316

（2）項(xiàng)目獲取途徑分析 317

（3）項(xiàng)目獲取商業(yè)操作 318

7.1.6 主要的-競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 318

7.1.7 萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)模式分析 318

（1）訂單地產(chǎn)模式運(yùn)作流程 318

（2）訂單地產(chǎn)模式推廣分析 319

（3）訂單地產(chǎn)模式應(yīng)用要求 320

（4）訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)劣勢(shì) 320

7.1.8 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)四代產(chǎn)品分析 321

（1）-代產(chǎn)品：?jiǎn)误w模式分析 321

（2）第二代產(chǎn)品：純商業(yè)組合模式分析 321

（3）第三代產(chǎn)品：城市綜合體模式分析 321

（4）-產(chǎn)品：萬(wàn)達(dá)城分析 321

7.1.9 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)案例分析 322

（1）沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)——敗筆與轉(zhuǎn)型 322

（2）北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——萬(wàn)達(dá)盈利模式- 326

（3）寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——第三代產(chǎn)品升級(jí) 329

7.2 恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式分析 333

7.2.1 企業(yè)概況與歷史沿革 333

（1）企業(yè)發(fā)展概況 333

（2）企業(yè)歷史沿革 334

7.2.2 企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)情況分析 336

（1）企業(yè)主要指標(biāo)分析 336

（2）企業(yè)盈利能力分析 336

（3）企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析 337

（4）企業(yè)償債能力分析 337

（5）企業(yè)發(fā)展能力分析 338

（6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì) 339

7.2.3 企業(yè)資本運(yùn)作策略分析 339

7.2.4 企業(yè)在香港市場(chǎng)發(fā)展策略 341

（1）90年代以前發(fā)展策略 341

（2）90年代初期發(fā)展策略 341

（3）1997年發(fā)展策略分析 342

（4）1997-1999年發(fā)展策略 342

（5）1999年至今的發(fā)展策略 343

7.2.5 企業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展策略 345

（1）內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展路徑分析 345

（2）內(nèi)地市場(chǎng)土地策略分析 347

（3）內(nèi)地項(xiàng)目商業(yè)模式分析 349

（4）內(nèi)地項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分析 352

7.2.6 企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展中的項(xiàng)目 354

7.2.7 企業(yè)管理與企業(yè)文化分析 355

（1）企業(yè)管理架構(gòu)分析 355

（2）企業(yè)-管理層分析 356

（3）企業(yè)文化研究分析 359

（4）企業(yè)的人才培養(yǎng)策略 360

（5）社會(huì)投資與社會(huì)活動(dòng) 360

7.3 中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式分析 362

7.3.1 企業(yè)概況與歷史沿革 362

（1）中糧置業(yè)發(fā)展概述 362

（2）中糧集團(tuán)地產(chǎn)戰(zhàn)略 365

（3）中糧置業(yè)發(fā)展路線 368

7.3.2 企業(yè)資本與擴(kuò)張策略 369

（1）企業(yè)資本策略分析 369

（2）企業(yè)擴(kuò)張策略分析 370

7.3.3 企業(yè)產(chǎn)品定位與經(jīng)營(yíng) 371

（1）品牌-內(nèi)涵與特征 371

（2）戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略 372

（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 373

（4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略- 373

7.3.4 企業(yè)主-品線分析 374

（1）商業(yè)綜合體分析 374

（2）都市綜合體分析 375

（3）區(qū)域性城市綜合體分析 375

7.3.5 大悅城商業(yè)模式分析 377

（1）商業(yè)模式的基本特征 377

（2）商業(yè)模式的- 377

（3）模式-競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià) 379

（4）模式發(fā)展瓶頸與難題 379

7.3.6 大悅城系列重點(diǎn)項(xiàng)目 383

（1）北京西單大悅城分析 383

（2）北京朝陽(yáng)大悅城分析 389

（3）沈陽(yáng)中街大悅城分析 393

（4）天津大悅城分析 396

（5）上海大悅城分析 398

（6）杭州大悅城分析 401

（7）成都大悅城分析 404

……另有5家企業(yè)分析。

圖表目錄

圖表1：我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程的五個(gè)階段 17

圖表2：2011年35個(gè)一二線城市人均gdp和人均商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的關(guān)系(單位：元，平方米) 18

圖表3：2011年35個(gè)一二線城市人均gdp和人均商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的關(guān)系(單位：元，平方米) 19

圖表4：1996-2014我國(guó)gdp增長(zhǎng)情況分析及預(yù)測(cè)(單位：%) 19

圖表5：2011年35個(gè)一二線城市人均-和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系(單位：元，元/平方米) 20

圖表6：1991-2012年全國(guó)城鎮(zhèn)人均-及同比增速(單位：元，%) 20

圖表7：2001-2012年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與城鎮(zhèn)化率關(guān)系圖(單位：億元，萬(wàn)平方米，%) 21

圖表8：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評(píng)估要素 21

圖表9：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評(píng)估 22

圖表10：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評(píng)估結(jié)果 23

圖表11：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力指數(shù) 23

圖表12：2008-2012年全國(guó)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額占gdp比重 24

圖表13：2007-2013年季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度(單位：億元，%) 26

圖表14：2007-2013年固定資產(chǎn)投資月度累計(jì)完成額及同比增速(單位：億元，%) 27

圖表15：2013年1-6月固定資產(chǎn)投資主要數(shù)據(jù)及同比增速(分行業(yè))(單位：億元，%) 27

圖表16：2013年1-6月東、中、西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資額同比增速(單位：%) 29

圖表17：2006-2012年全部工業(yè)增加值及其增長(zhǎng)速度(單位：%) 29

圖表18：2011-2013年居民月度-款余額占比情況(單位：%) 33

圖表19：我國(guó)所處城鎮(zhèn)化的階段 36

圖表20：1980-2012年我國(guó)城鎮(zhèn)、農(nóng)村人口比例(單位：%) 36

圖表21：1997-2012年城鎮(zhèn)居民人均總收入及同比增速(單位：元，%) 38

圖表22：1997-2012年城鎮(zhèn)居民人均總收入結(jié)構(gòu)(單位：%) 39

圖表23：1991-2012年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出及同比增速(單位：元，%) 39

圖表24：2006-2012年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)變化(單位：公頃) 42

圖表25：2006-2012年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)(單位：%) 43

圖表26：2006-2012年國(guó)有建設(shè)用地出讓面積及成交價(jià)款情況(單位：萬(wàn)公頃，億元) 43

圖表27：2001-2012年全國(guó)主要城市監(jiān)測(cè)地價(jià)情況(單位：%) 44

圖表28：2013年二季度全國(guó)各主要城市土地均價(jià)和商業(yè)用地均價(jià)(單位：元) 45

圖表29：2011-2012年-城市土地溢價(jià)率(單位：%) 45

圖表30：2000-2012年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額及占房地產(chǎn)資產(chǎn)投資額情況統(tǒng)計(jì)(單位：億元，%) 46

圖表31：2003-2012年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增長(zhǎng)情況(單位：萬(wàn)平方米，%) 47

圖表32：2009-2013年寫字樓月度平均銷售價(jià)格及同比增速(單位：元/平方米，%) 48

圖表33：2009-2013年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房月度平均銷售價(jià)格及同比增速(單位：元/平方米，%) 48

圖表34：正佳廣場(chǎng)的租金梯度(單位：元/平方米/月) 64

圖表35：商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣流程 84

圖表36：各類餐飲的業(yè)態(tài)特征 94

圖表37：餐飲品牌的位置歸類 95

圖表38：不同類別餐飲投資主體的特征 96

圖表39：餐飲業(yè)態(tài)分類與投資分類對(duì)照的餐飲品牌舉例 96

圖表40：開發(fā)商餐飲品牌招商流程 97

圖表41：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目餐飲品牌客戶選址流程 98

圖表42：餐飲品牌招商與客戶選址流程對(duì)應(yīng)分析 98

圖表43：餐飲品牌招商各階段的工作重點(diǎn) 99

圖表44：目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略 125

圖表45：商業(yè)地產(chǎn)“目標(biāo)市場(chǎng)選擇策略”與“適合業(yè)態(tài)”示意圖 128

圖表46：商業(yè)地產(chǎn)定位流程圖 129

圖表47：商圈結(jié)構(gòu)示意圖 130

圖表48：2012-2013年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù) 138

圖表49：2004-2012年建筑業(yè)、工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)景氣度指數(shù) 139

圖表50：2003-2012年寫字樓竣工面積(單位：萬(wàn)平方米) 139

圖表51：2003-2012年主要地區(qū)寫字樓竣工面積(單位：萬(wàn)平方米) 140

圖表52：2003-2012年北京、上海、廣東、天津四省市寫字樓竣工面積比重 140

圖表53：2003-2012年北京與上海、廣東、天津四省市寫字樓竣工面積比值(單位：倍) 141

圖表54：2003-2012年全國(guó)和主要地區(qū)寫字樓新開工面積(單位：萬(wàn)平方米) 141

圖表55：2003-2012年北京、天津、上海、廣東四省市寫字樓新開工面積在全國(guó)所占比重 142

圖表56：2003-2012年全國(guó)和主要地區(qū)寫字樓新開工面積年均復(fù)合增速對(duì)比 142

圖表57：2003-2012年主要地區(qū)寫字樓新開工面積同比增速對(duì)比 143

圖表58：2003-2012年全國(guó)和主要地區(qū)寫字樓銷售面積(單位：萬(wàn)平方米) 143

圖表59：北京、天津、上海、廣東四省市寫字樓銷售面積在全國(guó)所占比重 144

圖表60：主要地區(qū)寫字樓銷售面積同比增速對(duì)比 144

圖表61：2008-2012年北京寫字樓空置率(單位：%) 145

圖表62：2006-2012年北京寫字樓租金變化趨勢(shì)(單位：元/平方米/月) 145

圖表63：2001-2012年深圳寫字樓空置率(單位：%) 146

圖表64：2001-2012年深圳寫字樓租金趨勢(shì)(單位：元/平方米/月) 146

圖表65：2001-2012年廣州寫字樓空置率(單位：%) 147

圖表66：2001-2012年廣州寫字樓租金趨勢(shì)(單位：元/平方米/月) 147

圖表67：2012年全國(guó)-酒店收入分布格局 151

圖表68：2012年全國(guó)-酒店人均收入對(duì)比(單位：千元/人) 151

圖表69：2012年末五-酒店數(shù)量--的地區(qū)(單位：家) 152

圖表70：2012年五-酒店數(shù)量地區(qū)分布情況(單位：家) 153

圖表71：2001-2012年高-酒店占比情況 155

圖表72：美國(guó)購(gòu)物中心基本分類(單位：平方英尺，英里) 155

圖表73：購(gòu)物中心的基本分類 157

圖表74：按位置(影響力)分類的購(gòu)物中心類型 158

圖表75：按建筑物形式分類的購(gòu)物中心類型 158

圖表76：按商業(yè)主題分類的購(gòu)物中心類型 158

圖表77：2012年三大經(jīng)濟(jì)圈購(gòu)物中心數(shù)量比例(單位：%) 159

圖表78：2012年購(gòu)物中心城市分布數(shù)量圖(單位：家) 160

圖表79：三大經(jīng)濟(jì)圈所轄城市購(gòu)物中心普及度(單位：%) 161

圖表80：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成一般情況(單位：%) 162

圖表81：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例的-與國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)結(jié)果差異表(單位：%) 162

圖表82：不同區(qū)域的購(gòu)物中心主力店和次主力店所占面積對(duì)比圖(單位：%) 163

圖表83：國(guó)內(nèi)10家購(gòu)物中心主力店情況表 164

圖表84：不同區(qū)域購(gòu)物中心主力店特色表 165

圖表85：正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成圖(單位：%) 165

圖表86：不同區(qū)域購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)情況表(單位：%) 166

圖表87：不同區(qū)域購(gòu)物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表(單位：%) 167

圖表88：不同區(qū)域購(gòu)物中心-業(yè)態(tài)情況表(單位：%) 167

圖表89：不同區(qū)域購(gòu)物中心品牌情況圖 168

圖表90：國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃特征圖 169

圖表91：2009-2012年限額以上零售企業(yè)分商品逐月銷售增速(單位：%) 174

圖表92：2006-2012年零售地產(chǎn)投資交易情況(單位：百萬(wàn)元，宗數(shù)) 175

圖表93：2006-2012年零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資額占商業(yè)地產(chǎn)投資額比重(單位：%) 176

圖表94：2006-2012年零售地產(chǎn)市場(chǎng)非-城市投資規(guī)模(單位：%，百萬(wàn)元) 176

圖表95：2006-2012年零售地產(chǎn)投資資本地區(qū)來源分析(單位：%) 178

圖表96：2012年零售地產(chǎn)主要投資交易項(xiàng)目(單位：億元) 178

圖表97：2008-2012年我國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)與零售額變化趨勢(shì)(單位：%) 179

圖表98：2008-2012年我國(guó)城市人均-與社會(huì)零售額變化趨勢(shì)(單位：%) 180

圖表99：百貨店運(yùn)營(yíng)情況(單位：個(gè)，萬(wàn)人，萬(wàn)平方米，億元) 181

圖表100：便利店運(yùn)營(yíng)情況(單位：個(gè)，萬(wàn)人，萬(wàn)平方米，億元) 183

圖表101：專賣店運(yùn)營(yíng)情況(單位：個(gè)，萬(wàn)人，萬(wàn)平方米，億元) 184

圖表102：-市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況(單位：個(gè)，人，萬(wàn)平方米，億元) 184

圖表103：大型超市運(yùn)營(yíng)情況(單位：個(gè)，萬(wàn)人，萬(wàn)平方米，億元) 185

圖表104：全國(guó)重點(diǎn)城市的城市綜合體存量分布(單位：萬(wàn)平方米) 187

圖表105：18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體存量(單位：萬(wàn)平方米) 188

圖表106：綜合體存量區(qū)域?qū)傩?按面積)與軌道交通情況(單位：%) 188

圖表107：城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合(單位：%) 189

圖表108：1995-2015年20個(gè)城市綜合體面積增長(zhǎng)及預(yù)測(cè)情況(單位：萬(wàn)平方米) 190

圖表109：1995-2015年20個(gè)城市綜合體數(shù)量增長(zhǎng)及預(yù)測(cè)情況(單位：萬(wàn)平方米) 190

圖表110：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中糧地產(chǎn)及恒隆地產(chǎn)的運(yùn)作特點(diǎn)對(duì)比 193

圖表111：大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成情況 194

圖表112：世茂股份全國(guó)綜合體建成情況 195

圖表113：2013年大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在建項(xiàng)目情況 196

圖表114：2013年全國(guó)部分重點(diǎn)城市在建和擬建的城市綜合體項(xiàng)目數(shù)(單位：個(gè)) 197

圖表115：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(spg)和波士頓房地產(chǎn)集團(tuán)(bxp)發(fā)展歷程 203

圖表116：波士頓房地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積和租金率(單位：百萬(wàn)平方英尺，百萬(wàn)美元) 204

圖表117：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)所持物業(yè)分類和出租情況(截止2011年底) 204

圖表118：美國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷程 206


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