購物中心建設(shè)市場運營狀況及投資策略建議報告2015年

北京中信博研研究院提供購物中心建設(shè)市場運營狀況及投資策略建議報告2015年。購物中心建設(shè)市場運營狀況及投資策略建議報告2015-2020年
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報告編號：39686
出版機構(gòu)：中信博研研究院
出版日期:2015年1月
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報告目錄
-章：購物中心建設(shè)行業(yè)發(fā)展綜述 15

1.1 購物中心的定義及分類 15

1.1.1 購物中心的定義 15

1.1.2 購物中心的分類 15

1.2 購物中心發(fā)展分析 17

1.2.1 -代購物中心 17

1.2.2 -代購物中心 18

1.2.3 第三代購物中心 20

1.2.4 現(xiàn)代購物中心應該具有的特點 23

1.3 國外購物中心發(fā)展分析 24

1.3.1 美國購物中心發(fā)展分析 24

1.3.2 日本購物中心發(fā)展分析 26

第2章：購物中心建設(shè)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 30

2.1 國際宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 30

2.1.1 歐洲宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 30

2.1.2 美國宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 30

2.1.3 日本宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 32

2.2 -宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 34

2.2.1 2014年經(jīng)濟整體運行情況 34

2.2.2 2014年工業(yè)生產(chǎn)情況 34

2.2.3 2014年固定資產(chǎn)投資情況 35

2.2.4 2014年-社會消費情況 36

2.2.5 2014年投-環(huán)境分析 37

2.3 -行業(yè)政策環(huán)境分析 39

2.3.1 2014年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 39

2.3.2 典型政策分析 43

2.3.3 “政策變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析 47

第3章：購物中心建設(shè)行業(yè)發(fā)展分析 48

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)運營分析 48

3.1.1 2014年-房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 48

3.1.2 2014年-房屋銷售情況 48

3.1.3 2014年-房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 49

3.1.4 2014年-房地產(chǎn)市場銷售情況 52

3.1.5 2014年-房地產(chǎn)行業(yè)- 53

3.2 土地市場運營分析 54

3.2.1 2014年-土地市場整體分析 54

3.2.2 2014年-土地市場價格分析 55

3.2.3 2014年-土地市場重點地塊分析 56

3.3 購物中心建設(shè)行業(yè)發(fā)展分析 57

3.3.1 購物中心整體發(fā)展分析 57

3.3.2 購物中心分布研究分析 58

第4章：購物中心建設(shè)行業(yè)區(qū)域市場分析 63

4.1 北京購物中心市場分析 63

4.1.1 北京購物中心投資分析 63

4.1.2 北京市購物中心發(fā)展?jié)摿Ψ治?63

4.2 上海購物中心市場分析 65

4.2.1 上海購物中心投資分析 65

4.2.2 上海市購物中心發(fā)展?jié)摿Ψ治?65

4.3 廣州購物中心市場分析 67

4.3.1 廣州購物中心投資分析 67

4.3.2 廣州市購物中心發(fā)展?jié)摿Ψ治?67

4.4 深圳購物中心市場分析 68

4.4.1 深圳購物中心投資分析 68

4.4.2 深圳市購物中心發(fā)展?jié)摿Ψ治?69

4.5 杭州購物中心市場分析 70

4.5.1 杭州購物中心投資分析 70

4.5.2 杭州市購物中心發(fā)展?jié)摿Ψ治?70

4.6 其他城市購物中心市場分析 71

4.6.1 成都購物中心市場分析 71

4.6.2 天津購物中心市場分析 72

4.6.3 重慶購物中心市場分析 72

第5章：購物中心業(yè)態(tài)研究分析 74

5.1 購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 74

5.1.1 購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 74

5.1.2 購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成特點分析 75

5.2 購物中心零售業(yè)態(tài)分析 76

5.2.1 零售行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 76

5.2.2 零售行業(yè)盈利能力分析 79

5.2.3 購物中心零售業(yè)態(tài)分析 81

5.3 購物中心餐飲業(yè)態(tài)分析 82

5.3.1 餐飲行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 82

5.3.2 餐飲行業(yè)盈利能力分析 83

5.3.3 購物中心餐飲業(yè)態(tài)分析 84

5.4 購物中心-休閑業(yè)態(tài)分析 84

5.4.1 -休閑行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析 84

5.4.2 購物中心-休閑業(yè)態(tài)分析 85

5.5 購物中心業(yè)態(tài)布局分析 86

5.5.1 購物中心業(yè)態(tài)布局原則 86

5.5.2 購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃特點 87

第6章：購物中心建設(shè)行業(yè)競爭情況分析 88

6.1 外資企業(yè)在華競爭分析 88

6.1.1 沃爾瑪在華購物中心投資分析 88

6.1.2 家樂福在華購物中心投資分析 88

6.1.3 tesco在華購物中心投資分析 88

6.2 購物中心建設(shè)行業(yè)競爭-分析 89

6.2.1 大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營情況分析 89

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 89

（2）企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及新產(chǎn)品動向 89

（3）企業(yè)銷售渠道與網(wǎng)絡(luò) 89

（4）企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 90

（5）企業(yè)-發(fā)展動向分析 90

6.2.2 上海世茂股份有限公司經(jīng)營情況分析 91

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 91

（2）主要經(jīng)濟指標分析 92

（3）企業(yè)盈利能力分析 93

（4）企業(yè)運營能力分析 93

（5）企業(yè)償債能力分析 94

（6）企業(yè)發(fā)展能力分析 94

（7）企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及新產(chǎn)品動向 95

（8）企業(yè)銷售渠道與網(wǎng)絡(luò) 95

（9）企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 96

（10）企業(yè)投資兼并與重組分析 97

（11）企業(yè)-發(fā)展動向分析 97

6.2.3 華潤置地（北京）股份有限公司經(jīng)營情況分析 97

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 97

（2）主要經(jīng)濟指標分析 98

（3）企業(yè)盈利能力分析 98

（4）企業(yè)運營能力分析 99

（5）企業(yè)償債能力分析 99

（6）企業(yè)發(fā)展能力分析 100

（7）企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及新產(chǎn)品動向 100

（8）企業(yè)銷售渠道與網(wǎng)絡(luò) 101

（9）企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 101

（10）企業(yè)-發(fā)展動向分析 101

6.2.4 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司經(jīng)營情況分析 102

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 102

（2）主要經(jīng)濟指標分析 103

（3）企業(yè)盈利能力分析 103

（4）企業(yè)運營能力分析 104

（5）企業(yè)償債能力分析 104

（6）企業(yè)發(fā)展能力分析 105

（7）企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及新產(chǎn)品動向 106

（8）企業(yè)銷售渠道與網(wǎng)絡(luò) 106

（9）企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 107

（10）企業(yè)-發(fā)展動向分析 107

6.2.5 深圳市萬科企業(yè)股份有限公司經(jīng)營情況分析 107

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 108

（2）主要經(jīng)濟指標分析 108

（3）企業(yè)盈利能力分析 109

（4）企業(yè)運營能力分析 110

（5）企業(yè)償債能力分析 110

（6）企業(yè)發(fā)展能力分析 111

（7）企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及新產(chǎn)品動向 111

（8）企業(yè)銷售渠道與網(wǎng)絡(luò) 112

（9）企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析 113

（10）企業(yè)投資兼并與重組分析 113

（11）企業(yè)-發(fā)展動向分析 113

……另有15家企業(yè)分析。

第7章：購物中心建設(shè)行業(yè)-項目分析 175

7.1 東莞華南mall項目分析 175

7.1.1 項目情況分析 175

7.1.2 區(qū)域競爭環(huán)境分析 175

7.1.3 發(fā)展前景分析 175

7.2 北京金源時代購物中心項目分析 176

7.2.1 項目情況分析 176

7.2.2 競爭優(yōu)勢分析 176

7.3 廣州正佳廣場項目分析 176

7.3.1 項目情況分析 176

7.3.2 環(huán)境狀況分析 177

7.3.3 商業(yè)布局分析 177

7.4 上海正大廣場項目分析 178

7.4.1 項目情況分析 178

7.4.2 發(fā)展前景分析 178

7.5 深圳華潤中心萬象城項目分析 178

7.5.1 經(jīng)營理念分析 178

7.5.2 主力店分析 179

7.6 日本lalaport購物中心 179

7.6.1 概況 179

7.6.2 lalaport 購物中心立地商圈戰(zhàn)略規(guī)劃 181

7.7 臺灣購物中心的對比分析 184

7.7.1 開發(fā)因素對比 184

7.7.2 商圈規(guī)則對比 185

第8章：購物中心建設(shè)行業(yè)商業(yè)規(guī)劃分析 188

8.1 購物中心項目市場狀況分析 188

8.1.1 購物中心選址分析 188

8.1.2 購物中心商圈分析 191

8.2 購物中心項目規(guī)劃分析 192

8.2.1 建筑特點及功能規(guī)劃分析 192

8.2.2 商品定位及組合規(guī)劃分析 194

第9章：購物中心建設(shè)行業(yè)項目招商分析 197

9.1 購物中心招商概述 197

9.1.1 購物中心招商的概念 197

9.1.2 購物中心招商的對象 197

9.1.3 購物中心招商業(yè)態(tài)概述 199

9.1.4 購物中心招商的特點 208

9.1.5 購物中心招商的類型 210

9.2 購物中心招商原理 216

9.2.1 零售、服務(wù)、-體驗科學組合價值原理 216

9.2.2 品牌價值原理 218

9.2.3 2/8價值原理 219

9.2.4 開發(fā)商、商家-價值原理 220

9.2.5 招商談判的價值原理 222

9.2.6 總體租金收益中期-化原理 223

9.3 購物中心招商推進計劃 224

9.3.1 開發(fā)前期招商推進計劃 224

9.3.2 開發(fā)期招商推進計劃 225

9.3.3 開業(yè)招商推進計劃 226

9.3.4 開業(yè)后及遠期招商推進計劃 227

9.4 購物中心典型商家分析 227

9.4.1 -類商家分析 227

9.4.2 家居建材類商家分析 235

9.4.3 超市類商家分析 236

9.4.4 百貨類商家分析 237

9.4.5 電器類商家分析 239

9.4.6 餐飲類商家分析 240

9.4.7 酒店管理商分析 241

9.4.8 商業(yè)街商家分析 242

9.5 購物中心招商實施 244

9.5.1 形成目標商家組合 244

9.5.2 招商政策制定 247

9.5.3 招商團隊建設(shè) 250

9.5.4 招商談判 254

9.5.5 招商方式與渠道選擇 261

9.5.6 招商實施細節(jié) 263

-0章：購物中心建設(shè)行業(yè)運營模式分析 266

10.1 購物中心管理模式分析 266

10.1.1 自營管理模式分析 266

10.1.2 委托管理模式分析 266

10.1.3 顧問管理模式分析 267

10.2 購物中心盈利模式分析 268

10.2.1 購物中心盈利模式類型分析 268

10.2.2 購物中心銷售模式原因分析 269

10.3 購物中心租賃模式分析 269

10.3.1 購物中心租賃模式分類 269

10.3.2 購物中心租賃模式現(xiàn)狀分析 270

10.4 購物中心運營模式個案分析 271

10.4.1 萬達商業(yè)地產(chǎn)模式分析 271

10.4.2 世茂商業(yè)地產(chǎn)模式 272

-1章：購物中心建設(shè)行業(yè)收益優(yōu)化模型 274

11.1 商鋪租金決定因素 274

11.1.1 區(qū)位因素分析 274

11.1.2 建筑因素分析 275

11.2 不同商鋪種類的租戶組合優(yōu)化 276

11.2.1 購物中心商鋪種類分析 276

11.2.2 研究假設(shè) 277

11.2.3 研究結(jié)論 278

11.3 不同零售類型的租戶組合優(yōu)化 280

11.3.1 研究過程 280

11.3.2 研究結(jié)論 281

-2章：購物中心問題分析與發(fā)展趨勢 285

12.1 購物中心問題分析及解決思路 285

12.1.1 存在問題 285

12.1.2 發(fā)展我國購物中心的對策 287

12.2 購物中心發(fā)展趨勢分析 289

12.2.1 購物中心主題化趨勢分析 289

12.2.2 購物中心休閑化分析 293

圖表目錄

圖表1：美國購物中心基本類型表 15

圖表2：按照位置（影響力）分類的購物中心類型表 16

圖表3：按照建筑形態(tài)分類的購物中心類型表 16

圖表4：按照商業(yè)主題分類的購物中心類型表 17

圖表5：2011-2014年美國-變化（單位：%） 31

圖表6：2011-2014年美國gdp變化（單位：十億美，%） 32

圖表7：2011-2014年日本-變化（單位：%） 33

圖表8：2011-2014年日本貿(mào)易順差變化（單位：萬美元） 33

圖表9：2006-2014年-生產(chǎn)總值增長速度（單位：%） 34

圖表10：2011-2014年工業(yè)總產(chǎn)值增長情況（單位：億元，%） 35

圖表11：2006-2014年固定資產(chǎn)投資情況（單位：%） 36

圖表12：2011-2014年-社會消費情況（單位：億，%） 36

圖表13：2011-20011年m0變動情況（單位：億、%） 37

圖表14：20011年m1變動情況（單位：億、%） 38

圖表15：20011年m2變動情況（單位：億、%） 38

圖表16：20011年m0、m1、m2增速對比（單位：%） 39

圖表17：2014年房地產(chǎn)政策匯總 39

圖表18：新四條內(nèi)容分析 44

圖表19：政策變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響scp分析 47

圖表20：2011-2014年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（單位：%） 48

圖表21：2011-2013商品房銷售面積和銷售額累計增速（單位：%） 49

圖表22：2011-2014年固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速（單位：%） 50

圖表23：2011 -2014年商品房新開工、施工、竣工面積積累計同比增速（單位：%） 51

圖表24：2011-2014年房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地購置面積及同比增速（單位：萬平方米） 52

圖表25：2011-2014年商品房竣工面積、銷售面積累計同比增速（單位：%） 53

圖表26：2011年-2014年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資主要-累計同比增速（單位：%） 54

圖表27：2006-2014年-120個主要城市住宅用地月供應量情況（單位：萬平米） 55

圖表28：2011-2014年土價環(huán)比增量（單位：%） 55

圖表29：2014年-土地出讓金收入（單位：億元） 56

圖表30：2014年城市土地出讓金-（單位：億元） 57

圖表31：購物中心發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 58

圖表32：購物中心現(xiàn)狀分布示意圖 59

圖表33：購物中心城市分布示意圖 60

圖表34：購物中心發(fā)展示意圖 61

圖表35：三大經(jīng)濟圈購物中心數(shù)量比例圖（單位：家，%） 62

圖表36：三大經(jīng)濟圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 62

圖表37：北京市購物中心發(fā)展指數(shù)情況 64

圖表38：北京市購物中心發(fā)展指數(shù)各指數(shù)- 64

圖表39：上海市購物中心發(fā)展指數(shù)情況 66

圖表40：上海市購物中心發(fā)展指數(shù)各指數(shù)- 66

圖表41：廣州市購物中心發(fā)展指數(shù)情況 67

圖表42：廣州市購物中心發(fā)展指數(shù)各指數(shù)- 68

圖表43：深圳市購物中心發(fā)展指數(shù)情況 69

圖表44：深圳市購物中心發(fā)展指數(shù)各指數(shù)- 70

圖表45：杭州市購物中心發(fā)展指數(shù)情況 71

圖表46：購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成示意圖 74

圖表47：購物中心業(yè)態(tài)比例-與-統(tǒng)計結(jié)果差異表 74

圖表48：不同區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)組成對比圖 76

圖表49：2014年社會消費品零售總額分月同比增速 77

圖表50：2014年社會消費品零售總額分月環(huán)比增速 77

圖表51：2014年社會消費品零售總額分月環(huán)比增速 78

圖表52：2014年社會消費品零售分類增速- 78

圖表53：2007-2014年零售業(yè)上市公司綜合毛利率及其增速（單位：%） 79

圖表54：2007-2014年零售業(yè)上市公司費用率及其增速（單位：%） 80

圖表55：2014年零售業(yè)子行業(yè)利潤增速（單位：%） 81

圖表56：不同區(qū)域購物中心零售業(yè)態(tài)情況表 82

圖表57：我國餐飲行業(yè)營業(yè)收入情況（億元） 83

圖表58：我國餐飲行業(yè)盈利情況 83

圖表59：不同區(qū)域購物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表 84

圖表60：不同區(qū)域購物中心-休閑業(yè)態(tài)情況表 86

圖表61：-購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃特征圖 87

圖表62：大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司優(yōu)劣勢分析 90

圖表63：上海世茂股份有限公司與實際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖 92

圖表64：上海世茂股份有限公司主要經(jīng)濟指標分析（單位：億元） 92

圖表65：上海世茂股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 93

圖表66：上海世茂股份有限公司運營能力分析（單位：次） 93

圖表67：上海世茂股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 94

圖表68：上海世茂股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 95

圖表69：上海世茂股份有限公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（單位：%） 95

圖表70：上海世茂股份有限公司的主營業(yè)務(wù)地區(qū)分布（單位：%） 96

圖表71：上海世茂股份有限公司優(yōu)劣勢分析 96

圖表72：華潤置地（北京）股份有限公司主要經(jīng)濟指標分析（單位：億元） 98

圖表73：華潤置地（北京）股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 99

圖表74：華潤置地（北京）股份有限公司運營能力分析（單位：次） 99

圖表75：華潤置地（北京）股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 100

圖表76：華潤置地（北京）股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 100

圖表77：華潤置地（北京）股份有限公司優(yōu)劣勢分析 101

圖表78：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司與實際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖 102

圖表79：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司主要經(jīng)濟指標分析（單位：億元） 103

圖表80：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 104

圖表81：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司運營能力分析（單位：次） 104

圖表82：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 105

圖表83：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 105

圖表84：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（單位：%） 106

圖表85：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司優(yōu)劣勢分析 107

圖表86：深圳市萬科企業(yè)股份有限公司與實際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖 108

圖表87：2011-2014年萬科企業(yè)股份有限公司主要經(jīng)營指標分析（單位：億元） 109

圖表88：萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 109

圖表89：萬科企業(yè)股份有限公司運營能力分析（單位：次） 110

圖表90：萬科企業(yè)股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 110

圖表91：萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 111

圖表92：深圳市萬科企業(yè)股份有限公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（單位：%） 112

圖表93：深圳市萬科企業(yè)股份有限公司的主營業(yè)務(wù)地區(qū)分布（單位：%） 112

圖表94：深圳市萬科企業(yè)股份有限公司優(yōu)劣勢分析 113

圖表95：武漢南國置業(yè)股份有限公司與實際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖 114

圖表96：武漢南國置業(yè)股份有限公司主要經(jīng)濟指標分析（單位：億元） 115

圖表97：武漢南國置業(yè)股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 115

圖表98：武漢南國置業(yè)股份有限公司運營能力分析（單位：次） 116

圖表99：武漢南國置業(yè)股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 116

圖表100：武漢南國置業(yè)股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 117

圖表101：武漢南國置業(yè)股份有限公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（單位：%） 117

圖表102：武漢南國置業(yè)股份有限公司優(yōu)劣勢分析 118

圖表103：恒大地產(chǎn)集團有限公司主要經(jīng)濟指標分析（單位：億元） 119

圖表104：恒大地產(chǎn)集團有限公司盈利能力分析（單位：%） 120

圖表105：恒大地產(chǎn)集團有限公司運營能力分析（單位：次） 120

圖表106：恒大地產(chǎn)集團有限公司償債能力分析（單位：%） 121

圖表107：恒大地產(chǎn)集團有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 121

圖表108：恒大地產(chǎn)集團有限公司優(yōu)劣勢分析 122

圖表109：龍湖地產(chǎn)有限公司主要經(jīng)濟指標分析（單位：億元） 123

圖表110：龍湖地產(chǎn)有限公司盈利能力分析（單位：%） 124

圖表111：龍湖地產(chǎn)有限公司運營能力分析（單位：次） 124

圖表112：龍湖地產(chǎn)有限公司償債能力分析（單位：%） 125

圖表113：龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 125

圖表114：龍湖地產(chǎn)有限公司優(yōu)劣勢分析 126

圖表115：北京萬通地產(chǎn)股份有限公司與實際控制人之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖 127

圖表116：2011-2014年北京萬通地產(chǎn)股份有限公司主要經(jīng)營指標分析（單位：億元） 128

圖表117：北京萬通地產(chǎn)股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 128

圖表118：北京萬通地產(chǎn)股份有限公司運營能力分析（單位：次） 129

圖表119：北京萬通地產(chǎn)股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 129

圖表120：北京萬通地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展能力分析（單位：%） 130

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